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隨著人生階段來到青壯年,有穩定的工作、結婚
就會開始考慮買房的問題,有些人認為有一間房子生活才安穩踏實
然而,低薪水、高房價的無奈現實讓人對買房卻步
認為是不是一輩子都沒辦法買房了?(或是不敢買房)
加上買房後每個月都會有一筆固定支出需付房貸
是否會讓生活品質變得很差,到底該不該貸款買房呢?
租房和買房又有什麼差別?一直租房子真的好嗎?
想買房必看!教你該如何規劃買房的房貸技巧
本篇將說明租房買房哪個好、房貸的頭期款要準備多少錢
抵押舊房子買新房的好處與房貸利息計算
房貸要怎麼挑比較划算?以及房貸的注意事項
讓你可以順利擁有自己家的夢想!!

貸款買房好嗎?5大理由決定你該繳房貸還是繳房租!
貸款買房好嗎?5大理由決定你該繳房貸還是繳房租!

該買房還是租房好?

無奈房價直直漲,因此買房就成了一輩子要努力的夢想
如果不買房,就要選擇與房東共舞,好的房東讓你上天堂,不良的房東讓你欲哭無淚
更何況房租也會隨著物價上漲逐年調整,數年繳交的租金累積下來也相當可觀
說不定和要繳交的房貸金額也差不了多少

房仲業者根據學者數據換算,以月租金2萬元為例
假如大學畢業出社會,從22~80歲都租屋
這樣59年的「一輩子」租房子至少要花費1416萬元租金
已足夠買一間房子

到底是該租房繳租金,還是該咬牙買房繳房貸擁有屬於自己的家?

該買房還是租房好

▼以現階段青壯年人會遇到的買房問題:說明糾結的心情與現況

小智剛成家與新婚的妻子,雖然在中部鄉下老家有房子,
但來北部工作暫時以租屋方式解決了眼前居住的問題,
但為著長遠也和老婆討論著,如何節省開支以準備將來小孩的教育與養育基金,
並思索著到底是繼續租房子,還是乾脆在北部買房子開始繳房貸?
然而常聽到朋友在嘆息的說:買了房子開始繳房貸就成了屋奴的說法,
而且目前房價又確實蠻高的,心裡不免有些擔心害怕,
但是又想若一直租房子一輩子不買,那到最後會不會成為幫房東繳房貸的好房客,
而自己什麼也沒留下呢?

租房派:
💬買不起房子
💬不結婚、不打算買房
💬很自由我想住哪就住哪
💬把買房的錢拿去投資,可以賺更多
💬不背房貸比較有生活品質
💬人口越來越少,未來的房子會多過現有人口,等房價跌了以後再買

買房派:
💬貸款買房的好處在於,買了之後房子是自己的
💬就算不自住還可以轉租,多賺一筆租金
💬人老了容易租不到房
💬租房是幫房東繳貸款
💬買房也算是種投資

買房🆚租房優缺點比較一覽表
買房優點買房缺點租房優點租房缺點
經濟狀況每月強迫存錢需承受房貸壓力房租經濟負擔較輕用錢較容易沒有節制
心理狀態 1.不用一直搬家,安心踏實
2.有屬於自己的房子
3.可照自己心情任意裝潢
買房後的無形成本,例如損失掉部分娛樂費、想買什麼不能買等 1.有多餘的錢可用在其他花費上
2.隨時可換房子租住
3.不用擔心被工作綁住
1.年紀大不好租房子
2.內心沒有歸屬感
3.租屋裝潢不能隨心所欲
工作地點可以選擇公司附近買房一旦換工作,就要考量通勤問題可依照工作地點,選擇交通方便的租屋處 1.房東有可能漲租金
2.遇到惡房東,房東收回房子等
3.可能被房東趕人,經常要搬家
增值空間房子增值,個人資產增加(有自己的房地產)房價可能下跌,造成資產減損不能累積資產,房租可能調高住再久,房子也不屬於自己的

不論選擇買房或租房子,沒有哪個比較好或不好
而是現階段自己有沒有能力、以及對未來有沒有想法
必須要提早規劃才是最重要的考量!

🔺小資女建議可從自己的需求分析,先了解租房及買房的差別,
再評估自己的財務狀況和身處環境,到底適合買房還是租房子
如果每個月租房子的租金與買房所繳的房貸差不多,
便可以開始考慮出手貸款買房囉~

若對於買房與租房的差異想要了解更多

可以參考這篇:買房租房哪個好?看完馬上知道你適合買房還是租房!

 

該怎麼規劃買房?

買房要有計畫,有的人寧願負債也要去買名車
其實如果旅遊需要用車,也可以採用租車代替購買
或是上班需要用車,也可以搭乘大眾交通運輸工具
台灣人很喜歡出國旅遊,可能3個月就出國1次,一下好幾10萬元就沒了
或是想要有3個名牌包,也可以只擁有1個就夠了,甚至是不買
別做不必要的浪費,讓每個花費都是計畫性消費

教你該怎麼規劃買房

🏡買房是決心,也是念頭】
有的人會覺得,買了房就要背下30年的房貸,乾脆享受當下就好
但買房重點不是準備多少錢,而是每個月賺多少錢,能不能負擔貸款
如果評估後可以繳得了利息、還得了本,也可以選擇買房10年後再賣掉
扣除房貸與利息還可能多出一筆錢,更可以享受生活

你有一個房子剛開始比較辛苦一點,但是繳分期付款
因為你背貸款你會工作比以前認真,比以前更努力
千萬不要被「很艱苦不要買房子」給蒙蔽了
只要給自己設定目標努力個5~7年,應該就可以拚到一棟房子了

🔺請記住要好好工作,努力存錢
也可透過投資理財,為自己加快圓夢買房的本錢
更堅定自己有天一定要買到房子的信心!

延伸閱讀:小資族如何學習投資理財第一步

 

房貸是什麼?頭期款要準備多少?

規劃買房通常第一項要準備的就是頭期款(自備款)及房貸
房貸:將選好的房子給銀行鑑價,拿房子向銀行抵押進行貸款
頭期款:在買房時所需要先支付的費用,
申請房貸成功後銀行會撥款下來,貸款人就可拿貸款金加上頭期款去支付房屋價格

快速了解房貸是什麼與頭期款要準備多少

房貸的組成詳細介紹:
房貸利率
房貸利率種類繁多,從政府優惠性貸款、固定型、指數型、
理財型、保障型、抵利型還有混和型房貸等等

房貸利率約在2%左右,通常前1~2年利息較低,之後逐漸提高
不能被一開始的低利息騙了,要計算全部償還的總體利息

房貸額度
新成屋約7成,若是舊成屋可能因建材與屋齡等因素只能到5~6成
而蛋黃區的房子或條件很優的客戶,可以拿到8~9成貸款
須特別注意的地方是可貸成數為銀行對於房屋鑑價的趴數,並非購買時的房屋價格

還款年限
房貸可依20年、30年、40年等進行選擇,
房屋貸款的年限到底是越長越好呢,還是越短越有利?

房貸20年VS.30年比較
假設貸款700萬,年利率2%,本息平均攤還
還款期20年,每個月還款$35,412元,利息總額1,498,831元
還款期30年,每個月還款$25,874元,利息總額2,314,457元
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兩者之間的利息相差近百萬,每個月還款金額差了1萬,累積下來可是一筆不小的數目!
如果有資金餘裕,較短的還款期自然是優先選擇
如果是資金不充裕的情況下,生活品質勢必受到擠壓
再者,如果是資金充裕的情況下,這1萬元拿去投資其他項目,會不會有更好投資報酬率?
房貸年限長短的選擇可考慮到以下三點因素:
1.現金周轉:保持手上有足夠周轉金
2.通貨膨脹:造成錢變薄了(30年前的幣值跟30年後的幣值可能完全不同)
如果預期未來通貨膨脹率高於利率,那選擇長期還款,反而可能賺更多的錢
3.房貸低利成為投資誘因:手頭現金可選擇投資報酬率較高的項目,即便只能定存也是個能保本的選擇

還款方式
1.本息平均攤還:每月還款金額相同,方便控制固定支出,為最常見的還款方式
2.本金平均攤還:每月還款金額不相同,隨著每月應付利息減少,壓力逐漸減輕
(計算方式是每月本金償還金額相同,每月剩下的貸款餘額再乘以利率,因此每月利息不相同)

寬限期
指的是在房貸寬限期內只繳利息不還本金,等到寬限期期滿後再開始還本金,
寬限期通常約為1~3年,較適合短期資金不足者選用 

計息方式
目前主要的房貸利率一般會採取以各銀行所訂的基準利率為指標,再加固定加碼的方式計息,
也有銀行會外加在不同年數區段內所適用的加碼空間不同的分段機制,
而基準利率大多會參考央行的利率政策或國內前幾大行庫的利率、國內金融業資金情況有所升降,
所以房貸利率基本上是機動的,也可稱為是浮動的,但加碼的部分則是固定的。

手續費
一般包括:帳務管理費、徵信作業手續費、貸款設定登記規費、
代書費、火險保險費、地震險保險費等等費用

其他
注意本身是否可適用各種購屋優惠貸款?例如:青年安心成家購屋優惠貸款、公教人員購屋優惠貸款等

買房頭期款要準備多少錢?
建議一般要準備2~3成頭期款(自備款),例如房價是1000萬,頭期款約要準備200~300萬
(另外最好預備多一成左右的裝潢家具費用)
頭期款大多需事前花個幾年時間透過儲蓄或其他理財方式來準備

想知道更多薪水不多該怎麼準備頭期款的方法可以參考這篇

延伸閱讀:小資族如何理財?靠這4步驟快速存到第一桶金買房子!

 

房貸增貸買房抵押舊房子買新房的好處

除此之外,如果你名下已有一間無貸款的房產,
這時就很適合採用舊屋抵押(房屋抵押)貸款購買新屋的方式,來取得所需要準備購買新房子的自備款
或如果名下房產還有貸款,採用房貸增貸的方式也是一種不錯的選擇

房貸增貸買房|抵押舊房子買新房的好處

房屋抵押貸款
所謂舊屋抵押換新房的意思,就是指當你的名下房產已經沒有任何貸款(已繳清)
將自己名下舊房子拿去向銀行抵押貸款,然後將貸款出來的款項拿去買新房子
而一般房屋抵押貸款利率平均落在1.6~2.5%,貸款年限落在10-20年,
銀行除了會審查申請人的條件外
(房子的擁有者本身必須信用正常,且房子沒有做過其他抵押與交易,一切正常)
還會評估房屋所在地區與屋況條件,最後給予最適合的方案供申請人參考

當拿老房子去抵押的時候,老房子就會被註記抵押權,只有還清抵押貸款時才可以申請塗銷、進行買賣

房貸增貸
增貸是指當你的名下房貸快繳清,或正常繳款房貸超過10年,再次和原貸款銀行增貸
也就是所謂的二順位房貸或二胎房貸
各家銀行增貸條件不一,但通常只要還款和房屋狀況良好都能順利申請,
這時向銀行貸款可貸到的額度就會很高,
假如名下房產具有1500萬的價值,而在沒有積欠任何房貸的情況下,
貸到900-1200萬元(6~8成)的資金是沒有什麼大的問題!

房貸轉貸
是指透過更換貸款銀行,降低借款利率、延長還款年限的一種方式,
不過也可先詢問原借款銀行,若無調降空間再找其他銀行
因為轉貸會有違約金,且還有設定、塗銷、鑑價等費用支出,
加上轉貸的利率和金額視借款人條件而定,不能確保比原房貸優惠

舉例如下:小智夫妻已看上一間很喜歡的房子,但手上自備款卻不夠的情況下
由於房屋抵押貸款利率一般較信用貸款利率為低,所以只要可負擔每月總還款金額,
就可以考慮用老家的房子向銀行申辦抵押貸款來補足自備款的缺口

房屋抵押貸款案例說明
項目預定北部新購房屋中部老家抵押貸款
房價1000萬700萬
自備款成數3成
自備款金額300萬
目前已累積自備款200萬
房貸本金700萬100萬
利率2%3%
貸款年限30年10年
本息平均攤還金額$25,874元$9657元
每月合計還款金額$35,441元‬
備註:關於自備款部分小智手上已存200萬,尚不足100萬

若想要用老房子進行二順位貸款來購買新房,就要仔細精算這樣做划得來嗎?
二順位房貸利率除了前幾個月較低,後面也有2%~5%不等的利率,每家利率不同

舉例:原舊屋剩餘房貸100萬,利率為2%,若再增貸100萬,利率假設是3%
則此屋的總貸款需支付的利息率為100萬的5%

這時候,建議用一張excel表把每個月新、舊房的貸款月付金列表計算
就可以知道每月是否負擔的起這樣的還款金額

🔺如果是我買房,當然會選擇以名下無貸款房產進行抵押貸款,
將貸出來的款項作為支出新房子的頭期款,如還有剩餘資金則拿來做些投資運用,
搬家完成後,便會把舊房子出租以作為另一個收益來源!

 

房貸要怎麼選比較好?房貸的風險有哪些

房貸最大的風險就是在繳款期間可能會出現突發狀況,比如遇上失業、收入變少、龐大的醫療費…等
造成每個月房貸可能繳不出來,而房貸更是不可能讓你遲繳或延緩不繳的
沒弄好甚至房子就會淪於法拍,所以在你考慮是否要買房背房貸這件事上
還需要充分了解房屋貸款所產生的風險,並且一定要做好規劃與評估自身能力!

申請房貸要小心的8大陷阱
申請房貸要小心的8大陷阱

💖申請房貸要小心的陷阱

1.所接觸貸款的一方是否為合法經營者

2.對方所要求的資料是否恰當合理
例如證件是用來當場核對是否為本人的,並不需要交給對方喔

3.房貸利息計收方式是否合理
別被前2年利率只要X%所吸引,應小心有無前面給小甜頭,後面卻大苦頭

4.收取的相關手續費用與時機是否合理
一般除信用查詢費外,都是在對保撥貸後才收取

5.房貸所核定撥貸額度是否合理夠用
可否搭配部分信用貸款支援,以避免造成自備款不足需緊急四處籌款張羅的窘況

6.可否搭配政府所提供的各種房貸利率優惠方案一起使用

7.房貸撥款時間是否能與交屋時間配合

8.向銀行申請房貸但最後核貸金額與原預期差距過大

申請房貸的6大注意事項
申請房貸的6大注意事項

💖申請房貸的注意事項

1.每月房貸不要超過收入的三分之一
例如薪資4萬元,也就是最多繳款1萬3千元

2.可貸成數為銀行對於房屋鑑價的趴數,非購買時的房屋價格

3.申請房貸時要留意違約金、綁約期的規定
避免日後想要提早還款卻面臨違約問題

4.可以提早清償房貸本金就提早清償

5.要賣掉抵押中的舊屋,需全部本金清償完,才能塗銷抵押權、過戶

6.寬限期後是否有能力支付每月房貸

💖我能買多少錢的房子?能負擔多少房貸?

以現有薪資乘以120倍,即是你可以負擔的房價金額

如果小智夫妻家庭總收入為10萬,建議可負擔房價的最高上限就是1200萬
貸款840萬則月付3萬1的房貸

💖如何挑選房貸比較划算?

當你下定決心要買房子後,每間銀行的房貸利率、成數、還款年限都不同
而房貸又有各種不同類型的方案,種類繁多複雜
還要清楚知道每個月需要還款的金額,確認自己是否可以負擔?

買房是一項重大的決定,又是長時間的貸款
所以辦房貸必須慎選管道與謹慎評估多方比較
建議可洽往來銀行或透過專業貸款顧問公司來協助辦理喔~

🔺建議可以尋求專業貸款顧問公司協助申請房貸
貸款顧問會針對你的條件來篩選最適合的銀行辦理,
才能大大提升過件機率!

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總結

想買房,最難的地方就在於準備頭期款,以及最令人害怕的還是買房子後要面臨的房貸壓力
但是,你可以好好詢問自己:
未來想過什麼樣的生活?一直都不買房對自己是最好的嗎?

當然,也別被現在的景氣低迷給打敗了~千萬不要太早放棄買房的夢想
覺得自己這輩子都沒辦法買房吧,買不起房子
我相信,只要你有心想買房,一定可以透過各種方式去努力達成
比如工作升遷、做副業、投資理財、存錢、創業等等…好好闖出自己的一條路!

看完這篇一定要知道的3件事

1、要買房或租房,主要是看個人狀況和需求問題
再來是看自己的工作「適不適合買房」,
好好審視自己的財務規劃,才能選出對自己最好的生活方式

2、如果每個月租房子的租金與買房所繳的房貸差不多,便可以考慮出手買房

3、買房前評估貸款能力需要非常謹慎,不要買超過自己能力房價過高的房子
建議免費諮詢貸款顧問,和他們聊聊你目前的財務狀況
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建議可以多加閱讀,讓自己成為貸款唷~~