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你還在猶豫思考2020年該買房還是繼續租房子嗎?
常常糾結要繳房租一輩子,還是咬著牙拚一棟屬於自己的房子?
但不論選擇哪一個,房租與房貸的共同點就是不能壓垮現有的生活!
他們都屬於每個月固定的一筆支出,房租和房貸是完全不能欠款的
在持續繳了好一陣子房租(或房貸)、好幾年的金錢之後
兩者的差異就是一個可能會被房東不續租,居無定所
而買房則是擁有自己的天地,安穩的生活,未來還有增值的空間
今天,本篇文章帶你一覽到底買房和租房的差異之處
買房租房哪個好?分析買房租房比較立即算給你看
選擇租房與選擇買房的差別是什麼,解答買房可以養老嗎?
買房前需要具備的條件有哪些、繳了5年房貸vs.5年房租的結果現況

買房與租房哪個比較划算?付5年房貸vs.5年房租試算結果令人驚呆了
買房與租房哪個比較划算?付5年房貸vs.5年房租試算結果令人驚呆了

要不要買房?租房買房的差別

買房是極其現實的問題,拋出這問題,可能會引發一連串的正反論點
但也許需要從更大方向來看,要不要買房其實是人生的機會成本取捨
你選擇「有錢沒房」還是「有房沒錢」的生活呢?
通常買房者會以強迫存錢來激勵自己,而租屋者則不想背負龐大貸款成為房奴,寧願讓生活好過一點
每個人的生活有不同考量,無法絕對直觀地告訴你選擇哪一個比較好

要不要買房?租房與買房的差別

從生活方面來看,不論是付房租或房貸每月都需要一筆固定支出,差別在於每月負擔程度不同
看向未來,選擇買房則是20年、30年後就有一棟屬於自己的房子
選擇租房,則是擁有想搬家就搬家的更多自由
然而,買房付房貸與租房付房租究竟對於生活有什麼差別?
簡單的分析如下:

租房與買房的差別一覽表
可能須面對的項目租房買房
每月要支出一筆費用
需不需要籌自備款
每年繳房屋稅及地價稅
負擔修繕費及火災與地震保險費
有無房屋與土地所有權
享有不動產可能增值空間
承擔不動產可能跌價空間
可否常常更換
可否做為退休金來源(以房養老)

租房與買房最大的共同點就是,不能遲繳與欠房貸(房租)
每個月固定多少費用,就是得按時繳納
若房租遲繳會被房東鎖在外面,房貸遲繳可能會被銀行加收滯納金、信用扣分等狀況
但是選擇租房子與選擇買房子的差異就很大了,這才是使許多人糾結、猶豫的關鍵原因

租房子:每個月的租金支出就是打水漂,還要面臨房東不租、進出
同時也不能進行隨意的裝潢與布置,好處是省下的錢可以用在生活中的其他地方,可用資金也較寬裕

買房子:付房貸的同時也是在累積自己的資產,繳完房貸後房子就是屬於自己的空間、資產,
未來有機會進行房地產買賣、將房子留傳給子女,而當房子屬於自己之後,
不用擔心有別人趕、任意進出自家,內心較安穩踏實

🔺買房與租房最大的差異其實短時間是看不出來的,
以房貸20年來與租屋20年作探討,通常進入第10年時就會出現端倪
買房人努力了10年終於償還了房貸金額的一半,只要再10年就能真正擁有一間無貸款的房產了
未來如果再把房產售出也能讓自己擁有不少資產
而租屋者雖然這10年生活過得有聲有色,但真的很容易陷入擁有了生活品質卻兩手空空的局面….

同樣每月花2~3萬元用於房屋上,該租房?還是該買房?就讓我們繼續看下去
(接下來將分段說明買房與租房的兩種狀況,幫助大家去選擇出更適合自己的生活)

 

如果,我選擇租房

如果你選擇租房子,與房東簽訂租賃契約,定期支付房租
租房在於不確定是否有一處房屋願意租給你10年甚至20年
常要面臨的是如何找好屋的問題?但是好房東就跟好房子一樣,是可遇而不可求
若遇到不良房東,房子的各種狀況還是得靠自己去處理

選擇租房的實際狀況分析

租房優缺點一覽表

租房優點租房缺點
1.擁有更多自由
2.可以隨時搬家
3.可以租靠近工作地點的房子
(不必忍受每日工作的通勤勞頓)
4.資金較為寬裕
5.每月支付的金額通常會較房貸低
6.有多餘的閒錢做投資
7.較有生活品質
1.沒有房屋的所有權
2.續租與否、能不能久居,都需經過房東的同意
3.有額外費用必須支付(例如押金、大樓管理費)
4.付20年房租可能是在幫房東繳貸款
5.比一次買房付出更多時間成本在找適合你的房子
6.房租可能隨著通膨調漲租金
7.可能面臨房東不租,要配合搬家
8.可否登記戶籍,衍生小孩出生後將來學籍問題
9.無房產階級
10.容易變月光族(沒有理財儲蓄計畫)

租房風險:
現實生活中不乏遇到房東忽然決定不再繼續給人續租,
而導致居住者一時找不到居所而流落街頭的情形,租房的風險便在於此
對於單身者可能影響不大,但若家有老小要照顧時,租賃契約較無保障

租房成本:
租房成本北中南有差,我自己的經驗+查591台北比較OK的小套房幾乎都1.4萬/月起跳
但租房還要加上一開始的押金(大約兩個月的房租),大樓則可能需多付管理費(坪數乘以每坪價格)
若是委託房仲找房,也要付約半個月的租金給房仲,相較於房貸支出25,873元,
儘管每個月對於金錢有較多的使用空間,仍然有額外費用必須支付

如果我每個月有4萬元薪資,每個月付的是房租15,000元,
租一間位於新北市新莊區附近的獨立套房,大概10坪大小
扣掉了房租之後,再搭配生活必要支出的開銷
剩餘的就是我可花費娛樂、儲蓄與進修等等,可以用來投資自己的資金

 

學習理財的第一步就是分配自己的薪水,在租屋的期間裡每月留有儲蓄的額度,
20年後可以有一筆不小的資金,而這20年間租屋的生活,
還能有旅遊、偶爾買些奢侈物、和朋友聚餐、學習自己想要進修的項目

延伸閱讀:小資族如何學習投資理財第一步

在外租屋時,原則上房客對房子有保管責任,不能隨便毀損,毀損需要賠房東
修繕責任則視當初有無和房東約定是誰要負責,若無約定原則上是房東
也因為租房僅有”使用權”無房屋所有權,5年後,支付的租金並不會增加自身的資產價值
5年後,你依然面臨著要繼續租房或轉而買房、付房貸的選擇

 

如果,我選擇買房

如果你選擇買房子,與廠商簽訂買賣契約,向銀行貸款後,依據貸款合約每期定期支付房貸
此時房屋的所有權是屬於自己,因此原則上自己擁有長期定居的權力
不會某天醒來就被房東告知必須在下月前搬出去,對使用者是一項重要的保障

選擇買房的實際狀況分析

買房優缺點一覽表

買房優點買房缺點
1.房屋所有權屬於自己的
2.不用擔心被房東要求搬家
3.房貸利息支出會愈來愈少:
若是使用租賃契約,租金隨著通貨膨脹和房東意願而進行漲跌,但房貸利息支付隨著貸款者定期還款、減少本金後,
未來房貸利息支出會愈來愈少
4.可以累積資產:
租屋僅為消費行為,而利用房貸購屋是一種投資行為,
隨著每月支付房貸,個人資產得以累積
5.多一項融資工具:
擁有房地產後,便擁有一項抵押品,
未來若有需要可以利用房屋作為融資工具,
而通常擁有抵押品的貸款利率都較低
6.不需年年冒著房東又要漲房租的風險
7.當房地產上漲時,名下不動產價值也跟著上升
8.擁有一個可以徹底放鬆的空間
(不用擔心被打擾)
1.遇到房價大跌:
若未來房價大跌,會使房屋資產價值大幅降低
2.付不出房貸:
若房貸金額太高使貸款者無法負荷,
會使貸款者收入中斷,有生活危機
3.生活品質較為結倨
4.每年要負擔房屋稅、地價稅或修繕費
5.要存到買房的頭期款
6.周遭鄰居可能不友善,無法隨意搬家
7.沒有多餘閒錢可運用
8.無法任意想旅遊、想吃美食、或者想買其他東西
都要考慮到每一筆的支出與花費

以同樣新北市新莊區附近的房子來舉例,
14坪左右、有高級裝潢的套房約888萬,購屋頭期款就先需要準備260-266萬,
一樣每個月有4萬元薪資,每個月則需要2.5萬元/月的房貸支出,
每個月扣掉房貸以後,幾乎沒剩下多的錢可運用
甚至出現生活吃緊(壓力山大)、可能需要兼職打工,才能降低生活沒錢的焦慮感

 

若每月薪資為4萬元,選擇在台北購買一間800萬的房子,
以房貸7成(560萬)30年作為計算,每月至少需要支出收入超過5成的資金支應房貸(約2萬元)
當你度過只需要繳房貸利息的緩衝期後,這時所剩的薪資在扣除應繳費用後,
大概只剩下幾千元的現金,省吃儉用的維持日常開銷成了家常便飯,
如遇到朋友聚會或三天兩夜的旅遊都會再三考量,這便是選擇買房所會遇到的情況
不過當你順利度過前10年後,柳暗花明又一村的感覺隨即到來,
雖然每月還是需要支出貸款,不過心理壓力減輕了不少,因為所要償還的本金已減少了不少,
而且心裡也踏實多了,只要一想到10年前成為有屋族的決定就覺得欣慰,
努力打拼為自己賺進一間房,也為家人帶來了愛的小窩!

 

買房可以防老嗎?

有人擔心,害怕年紀大時租不到房子的問題,我鼓勵買房解決
但是不要因為買房,反而把自己的生活品質全被房貸給綁架了

買房可以防老嗎?

買房是許多人一生中的重大投資,既然是投資,就必須從投資獲利面來分析探討
我有個朋友,他這樣和我娓娓道來:
他是進入職場10幾年後,大約是40歲才開始買房
他之所以會較晚買房就是不想動用投資股市的本金
當45歲~55歲時,手邊已經有好幾桶金資產,那時怎麼會買不到房子呢?
光用全球一流企業每年為你產生的股利就可以輕鬆付房貸,完全無須擔憂年老沒人租房子給你
有資金在手上,你隨時可以等待合理的價位到來,買你喜歡的房子,而不是勉強為買房而買房

每個地區該買房、租房的財務分析都不盡相同,台灣某些地區房價已高,
但房租便宜,房貸利率相對低,但台股的殖利率又相對高,
所以,請不要勉強買進負荷過大、房價過高的房子,
要做適合自己,並符合自己人生觀、價值觀的財務規畫!

 

買房前先具備三個條件

想買房隨時都可以買,只要具備三個條件:
1.準備好頭期款
2.多比較貸款的條件與還款方式
3.依據實價登錄判斷房價的合理性
買房後的出租投資報酬率高於4%(因為台股股利已達3%~4%)
就算用來自住,也可以用這個數值來估算

投資報酬率分析公式為:年租金/購買房屋總價
例如以500萬購買房子,每個月租金收入2萬元,
一年租金收入是24萬,24萬/500萬即可得出4.8%的報酬率

 

這是一種非常簡單的計算方法,但缺點是沒有考慮全部的投入與產出,
沒有考慮資金的時間價值,如果不加上這些隱藏的成本,
(例如裝潢、家具、家電、地價稅、房屋稅、維修、仲介費…等成本)
得出來的投資報酬率至少要4%以上才划得來

 

5年後,繳房貸vs.繳房租的結局

選擇買房或租房,究竟5年來的生活有什麼不一樣呢?

5年後,繳房貸vs.繳房租的結局

🏠選擇租房的人:若家庭夫妻總收入共有8萬的月薪,5年前,你們於台北某區租房,每月房租15,000元
在這5年間,不知不覺付出90萬元的租金(假設這段期間從未漲過租金)
雖然無房貸壓力,卻有每月需要繳納的租金,且名下並無資產,沒有進行其他任何投資、花錢較無節制
現在和5年前的個人資產應該差不多,可是依舊繳著原來的房租,仍在考慮是否買房、
仍在擔心會不會隨時被房東要求離開

🏠選擇買房的人:你們於5年前與銀行貸款在台北某區買房,
以購買1000萬元房子計算,貸款7成,採年利率2%,每月繳款25,873元,
5年後,透過繳納房貸強迫儲蓄,你們繳納了1,552,380‬‬元的貸款,
擁有100多萬元的資產,名下有房地產可作為金融融資工具,
5年前已經可以住在自己的房子裡,盡管房子目前還抵押給銀行,
卻不必擔心房東隨時會趕你走,且透過房貸與銀行往來頻繁建立良好的信用
乍看下來,似乎長期來講買房較佳
但要注意的是,買房如同投資,資產的價值會變動,需要承擔房市低迷的風險
近幾年房價一直有在下跌,5年後房屋會有跌價的風險(當然若是自住就不影響了)

以1000萬的房價來說,💸如果跌2成則是投資損失200萬,
若在30年後賣房,等於每年多出66,666的成本,
加上貸款利息每年成本約20萬,5年約100萬的成本(高於租房)

面對房價下跌資產損失有兩種解決方案
1、賣房:以利息去抵銷損失
假設5年後即以800萬賣掉(房子跌價後價格),
則不用負擔往後利息87萬,跌價損失200萬-87萬=113萬
而待清償的額度為637萬(剩下本金額度550萬加往後利息87萬)
賣掉房子得163萬元,與損失113萬元相減為+50萬(未考量房仲費下)
2、住到老:當房價跌幅2成時,住越久越能抵銷損失,約住45年可以省下的房租抵銷損失

 

就讓我們實際舉例來分析看看租房或買房兩者的差異何在?
小智這對新婚夫妻於2016年在新北市三重區對一戶位於3樓30坪約公寓當時市價約1000萬元、
已有3成的自備款300萬元,貸款700萬,首次購屋房貸年利率1.8%
每月房貸繳款34,753元,租房子則是每月房租2萬元
如果當年分別採取租房與買房兩種方式來滿足他們的居住需求,
經過5年後來評估他們所支付的房貸、房租、貸款利息、資產的差異比較

5年後,租房🆚買房比較試算
 房租房貸
每月繳款20,000元(2016~2018)34,753元
 25,000元(2019~2020)
5年共繳房租、房貸720,000‬+600,000=共支付132萬的房租2,085,180‬元
貸款利息563,702元
資產可能有些許存款(月存1萬,則有60萬現金) 擁有一棟房子+繳了200多萬的貸款
(加上未來房子增值空間)

總體來看,若採租房方式,雖每月負擔較輕些
但5年下來考量房租因通膨因素也跟著調升,共支付132萬的房租,僅取得居住的滿足
如果採買房申請20年期首次購屋優惠利率房貸,
5年下來除共繳約56萬的貸款利息外,也還了約152萬元的貸款本金

在相同時間相同地點買下房產或租房的支付金錢差異,其實並沒有想像中的大
置產者以先苦後甘的方式慶幸自己抉擇是正確的,然而租屋者則會因為逐年增長的房租逐漸產生壓力
房租繳完了,就繳完了,房子仍然是房東的,
但是繳房貸則是繳完了,房子是你的、若有增值空間也是你的,
也可以說買房比租房更有利於財富的累積!

▲以這對小智新婚夫妻的經驗做分享
在2016年時,夫妻倆決定咬著牙將存好的一筆資金,轉成購屋的頭期款
之前每月租金約2萬元,買房後精算每月要繳的房貸是3萬5千元,
等於說每個月只要再多擠出1萬5千元,就能擺脫無殼蝸牛族的命運
雖然要多付1萬5千元,代表著每個月要減少1萬5千元吃喝玩樂的開銷,
一時有點不能接受,但是隨著精省習慣養成,生活變得更簡單了,
轉眼5年過去,他們很慶幸當時勇敢做了這個決定,
因為他們知道再過15年,就晉身成為有殼一族,不必再尋尋覓覓安身立命之處了

 

結語

常有新聞媒體報導,一間房子要不吃不喝N年才能買到,
但真的建議大家在考慮該買房或者租房時,
多方衡量自己的需求與個人家庭、工作狀況、市場環境
在房市看壞時,若有買房需求,可以選擇先租房後買房,
買房時也不要認為一定會漲價賺錢,也不要只看買房、房貸沉重的一面,
畢竟要不要買房牽扯到的是人生機會成本的取捨

租房、買房並沒有哪邊是一定正確的,一方面要衡量自身的經濟狀況,一方面更要衡量自己的需求
如果是屬於因工作所需而經常搬家的人,或許能夠租房會比較適合你
但如果是追尋安定,想要強迫自己儲蓄的人,或許買房子、付房貸的方案更適合你

若在盤算自身條件與需求之後,自住型買房者還是可依自身需求決定是否買房,
畢竟是自己要住的,能有自己的房子比較好
由以上舉例可知,建議在房市看好時,可以選擇買房,讓房貸取代房租比較好
每一個決定都是影響未來的關鍵,端看您想要過著什麼樣的生活!

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建議可以多加閱讀,讓自己成為貸款唷~~

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