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買房可以讓我們有屬於自己的房子,

租房租金便宜房子卻是房東的,

且如今房價高漲,買房好還是租房好?

這是現在許多人正面臨的問題,

如果要買房子,那麼買進時機是否正確,房子會不會漲呢?

下面將幫大家分析2018年的房市與買房租房的優缺點

房地產是景氣循環

房地產供需是屬於市場經濟的一環,也與經濟景氣循環一樣,

會出現繁榮、衰退、蕭條、復甦的循環現象。

甚至房地市場有此一說:「房地產景氣七年一循環。」

以台灣舉例,台灣房地產走過五大循環,

最近一個景氣循環約莫是2002年開始,

長達十一年多頭走勢,終於在2014年Q4劃下句點。

2014年第四季的台北市房價,比前一季下跌0.54%,是金融海嘯來首度下挫。

2016年第一季,台北市房價甚至創下近十五季以來新低紀錄。

那工作機會都集中在台北市,該怎麼辦呢?

可以考慮延後買房的時間,以房地產景氣循環的周期來說,
台灣房價約莫在2022年左右會抵達一個低點,

可以先以租代買,等房價合理了再進場。

或者考慮轉往其他地區找房,

以台北市為中心點,可以考慮板橋、新莊,

甚至更遠一點的林口、淡水、三峽、蘆洲,以時間換取價差。

 

分析你適合買房還是租房

其實主要的問題在於機會成本,或有什麼優勢讓你選擇買房或租房
1.價格
如果房價大約是你年薪的10至11倍,那就買房
如果月租費會維持在一段蠻長時間的低價,那就租房
2.預算
如果你付得起房價2成的自備款,那就買房
如果買房要耗盡你9成以上的積蓄,那就租房
3.淨資產
如果你有一個穩健的投資組合,可以配合你的置產,那就買房
如果你沒有兼職的工作增加收入,那就租房
4.納稅
如果你有足夠的錢繳房屋稅、地價稅、房地產交易稅等、

以及購買新家具的錢,那就買房
如果你不想每年固定的納稅或物業管理費,那就租房
5.貸款
如果你可以習慣並接受每個月繳房貸,並且占月薪1/3,那就買房
如果你不願扛房價七、八成以上的貸款,不喜歡繳利息,那就租房
6.居住期
如果你打算在這間房子,與家人長期生活,那就買房
如果你最多在這個地方住4到5年,那就租房
7.居家美化
如果你喜歡自己布置裝潢住的地方,讓自己更舒適,那就買房
如果你只想要可以過基本生活的地方,更多時間式投注在工作,那就租房
8.責任與義務
如果你喜歡DIY裝飾或修繕房屋,那就買房
如果你不想承擔較多的財務風險,那就租房
9.地理
如果你對當地的環境與社區很熟悉,那就買房
如果你是新來的,路不熟而感到陌生,那就租房
10.環境
如果注重個人隱私及生活品質大於其他因素,那就買房

如果不介意跟其他房客住同一棟甚至同一層樓,那就租房

 

而就台灣而言,房租從2004年開始就不停的漲,

因為房市過熱,但從2010年起,政府積極打房,

即使房價掉了不少,房租卻也沒減,原因可能有兩個:
一.民眾認為房市還有下降的空間,所以在觀望,

先以租屋為主,這麼一來,租金的議價空間就較小
二.政府打房後,不動產投資報酬率降低,房東成本升高,因此租金漲價

🔽圖為2010到2018年的租金指數

資料來源:內政部不動產資訊平台

2010年到2018年的租金指數約成長了5.2%,

面對租金一直漲的情形,該買房子還是租房子好呢?

我們可以試算:
假設想買1000萬的房子,自備款300萬,

借款700萬,利率3%,20年那每年該繳的本利和:
700萬÷AP(20,3%)=470,525(47萬5千)
AP(20,3%)=14.877
所以買房子每月負擔470,525÷1239,210(3萬9千2百)
—————————————————————-
可負擔貸款=年收入*儲蓄率*AP(N, r%)
AP:指年金現值,每年給付現金,N年後的價值,折現為目前的一筆錢
N:指幾年(房貸20年) r%:指利率(房貸利率)
這裡用除的是因為每年給付金額未知,為χ
Χ*AP(20,3%)=700萬 所以χ=700萬÷AP(20,3%)
—————————————————————-
年金現值表 https://www.cyut.edu.tw/~chlee/ann_now.pdf
網頁試算年金現值 http://www.cnyes.com/Money/BankCalculation.aspx?t=6

如果2010年租的房子是2萬5千,根據上方計算,八年租僅指數漲5.2%,

那2018年租金變成25,000*(1+5.2%)=26,300(兩萬六),

每月負擔還是比買房小很多。

 

妥善財務規畫不可少

現在很多人都是用「房租收入」剛好來繳「房貸支出」,

用小錢搏大錢,妥善的財務規畫絕不可少,絕對不是當房東就穩賺不賠,

也是有很多不是當房東的人無法體會的壓力,

因此,不論你投資店面還是套房、雅房來收租,

都要好好精算收入與支出之間的差異,才能掌握最精準的投資報酬率。
普遍來說,整層住家的租金投資報酬率可以到達4%,

套房與分租雅房則有機會上看5%到7%之間,遠優於整層住家,

但當包租公/婆要注意的功課不少,除了需要四處張羅之後,

投資報酬率低於4%,甚至與目前定存水準2%不相上下,那可真的白忙一場了。
如果租金的報酬率抓為4-5%,但房貸利率卻高達5%,

報酬率就可能由負轉正,而當房東除了要考量購入時的市價之外,

包括代書費、衍生出來的稅費、裝潢維修費、管理費,

還有空屋閒置無法出租的這段期間的風險,

林林總總,五花八門,都要一併計算才行。

其實,計算「以租養房」投資報酬率的方法

有以下幾種較簡單的投資分析公式:
投資報酬率分析公式為:年租金∕購買房屋總價
這個此方法考慮了租金、房價及兩者的相對關係
1. 房屋的買價是500萬,租金收入每月是兩萬塊,

一年收入是24萬,24萬/500萬即可得出4.8%的報酬率,

這是一種非常簡單的計算方法,但缺點是沒有考慮全部的投入與產出,

沒有考慮資金的時間價值,如果不加上這些隱藏的成本,

得出來的投資報酬率至少要4%以上才划得來。
2. 年租金-(裝潢,家具,家電,地價稅,房屋稅,

維修,仲介費..等成本)∕房屋總價

 

🌠最後,本文的重點,並非要鼓吹大家「永遠不買房子」

而是引導大家理性思考「買房與租房」這二個方案,

並透過實際試算,找出對自己最有利的選擇

若『租屋把現金拿去投資」的方案效益大,則選擇租屋

而若有一天每月房租和每月房貸差不多,就可以考慮買房

希望這篇文章,可以讓大家更清楚明瞭地做購屋或租屋的決策,

多給你一些租屋或買房的評估參考,讓你買得安心、租得也安心😉