最後更新日期 9月16,2020 by pinuoke

當你遇到臨時急需現金週轉時,若名下有房子、車子等擔保品
已經辦理過房貸或車貸,還可以透過二胎貸款來解決資金需求 (在新分頁中開啟)
意思是再次把房子拿去向另一家銀行抵押借錢,也就是「二胎房貸」
二胎房貸的好處是,不是領固定收入、原貸銀行無法增貸、個人信用出問題…等狀況都可以申辦
因為二胎貸款有擔保品,會比銀行信貸更容易過件,且額度跟利率也可能比較優惠喔!
2020二胎房貸利率最低的銀行是這家!教你如何申辦二胎房貸條件大公開
究竟二胎房貸是什麼?申請時有哪些條件限制?
本篇為您詳解二胎貸款類型、二胎房貸申請流程、二胎房貸額度最高可貸多少、
二胎房貸│房貸增貸│房貸轉貸與信貸哪種比較好,要注意的二胎房貸風險,
怎麼申請二胎房貸最划算及常見問題,幫助您深入了解二胎房貸,度過資金難關

二胎房貸好嗎?額度有多少?一次看懂二胎房貸利率、申請流程完整攻略
二胎房貸好嗎?額度有多少?一次看懂二胎房貸利率、申請流程完整攻略

二胎貸款是什麼?3種二胎貸款類型介紹

我們常常會聽到二胎貸款這種貸款項目,那麼二胎貸款到底是什麼呢?

二胎貸款又稱二順位貸款

💬意思是指用原本有貸款的擔保品(第一順位),再次向另一間不同銀行申請貸款,變成二順位貸款
也就是貸款人已經辦理過房貸或車貸,又向第二家銀行用同一間房子或車子申請第二次貸款
雖然是第二順位,但是跟信貸相比,仍具有優勢,還是有很大機會能貸到較低利率以及較高額度

二胎貸款是什麼?3種二胎貸款類型介紹

根據申請的擔保品及條件不同主要可以分為3大類:

1.房屋二胎貸款

 

 

又稱二胎房貸、二順位房貸
💬二胎房貸是最常見的,你房子有房貸,再把房子拿去向另一家銀行抵押借錢
接著運用你名下的房屋剩餘價值來進行評估後得到資金
對承貸銀行風險較高,因此貸款成數有限,通常只有原貸款設定金額的1成~2成
二胎房貸屬於有擔保的產品,其特色是易過件、申辦速度快、貸款年限長(最長15年)、額度高(最高500萬)
二胎房貸利率約在3%~10%,利率比一般房貸高,且不提供寬限期。

二胎房貸示意流程如下:
一胎房貸-A銀行➡️有資金需求➡️以同一間房屋➡️二胎房貸-B銀行➡️取得資金

2.汽車二胎貸款

 

 

又稱二胎車貸
💬從A銀行已辦理過汽車貸款,再用同輛汽車向B銀行申請第二次貸款
汽車二胎利率約落在5%~15%,額度需看車子殘餘的價值,最高可到車價的1.5
撥款快速、貸款期限最長5年,額度最高200萬元。

3.土地二胎貸款

 

 

又稱民間土地二胎貸款
💬用名下持有的土地已向銀行/農會/民間金主借款,並設定抵押權後(已有設定一胎)
再向民間貸款公司辦理第二順位的貸款,核貸額度是扣除第一順位抵押權設定金額後的餘額來核貸
目前銀行不承做土地二胎,只能找民間土地二胎貸款
不管是空地、農地、田地、建地、林地、房屋土地、工業用地或持分地等都可以辦理土地二胎貸款
土地二胎利率約為月息1~3分(月利率1%~3%)、申貸額度須經土地鑑價、無綁定還款年限。

什麼情況適合辦理二胎房貸?

👫信貸無法過件:
可能是信用狀況出問題、負債比過高、無薪轉證明等狀況

📝小知識:負債比不得超過月薪22倍的法令限制,信貸為無擔保負債,與擔保負債(房貸、車貸)分開計算
假設月均收入4萬元,在各銀行的無擔保債務加總就不能超過88萬元,
但一般銀行大多都是控制在18~20倍左右(最高72~80萬)。

👫信用不良有瑕疵:
二胎貸款有房子或車子做為抵押品,過件率會比信用貸款高,也很適合有信用瑕疵的借款人申辦

👫房屋無增貸空間:
原本貸款銀行認為房屋沒有增貸的空間,或剛繳房貸沒多久急需一筆資金,此時可運用二胎房貸的方式

👫無收入薪資證明:
工作是接案SOHO族、自由業、家庭主婦、無固定底薪的業務,屬於收入較不穩定的職業
無法提供收入證明,如每月薪轉存摺、年度扣繳憑單,但名下有房者

👫需要資金需求高者:
二胎房貸的貸款金額往往比信用貸款能貸的金額更高,且有機會可以取得比信用貸款更優惠的方案

二胎房貸案例

小琪是一名自由工作者,以服務業接案維生,名下有一棟房子,
最近因為母親生病醫療費用龐大的情況下,信用卡刷爆,房屋也向銀行進行抵押貸款,
但還是需要更多的現金週轉,可是由於從事接案收入並不穩定,加上卡費循環利息影響信用評分,
導致銀行不願意讓她房屋增貸,個人信用貸款也遭婉拒,小琪經濟一時陷入龐大困境…..

若你是像小琪一樣,在生活上有急需現金,名下有房產的人,但卻因收入不穩定、個人信用出問題,
銀行信貸無法申貸也不能房屋增貸的情況下,那你就非常適合辦理二胎房貸
相較於信用貸款高利率及低額度,還有負債比22倍的限制,
對於信用貸款額度及利率不滿意者,選擇二胎房貸是有效轉成流動現金使用的好選擇喔!

 

二胎房貸申請條件及流程

要申請二胎房貸的先決條件,必須要名下有房,且1年內第一順位房貸繳款正常,無異常繳交紀錄等

二胎房貸申請條件及流程

二胎房貸申請條件

✅年滿20歲
✅名下有房
✅房貸已經繳滿1年

二胎房貸需要準備哪些資料?

✅身分證影本
✅財力證明
(薪資證明/扣繳憑單/薪轉存摺/在職證明/勞保證明)
✅戶籍謄本影本
✅土地與建物權狀影本
✅房貸最近一年繳款明細

申請二胎房貸5步驟,第一次申請就上手!

二胎房貸申請流程跟房貸相同,一樣須設定抵押權、付地政規費、代書費等

Step1️⃣.選擇適合的機構及方案
由於二胎房貸需經過較複雜的房屋鑑價與條件審核,以及資料是否準備齊全,
都會影響二胎房貸的過件率,如對於貸款方面較不熟悉,
建議可以免費諮詢專業貸款顧問,協助找尋最適合自己的二胎房貸方案
🔺貸款專員會依照你的個人信用條件與房子的資訊,來媒合適合的貸款專案
透過貸款公司協助辦理,就能避免自己隨意送件卻遭婉拒退件的困境

Step2️⃣.備齊相關資料提出申請
申請人須備齊證件及房屋權狀等相關資料,填寫申請書並向銀行或貸款機構提出申請

Step3️⃣.送件審核
送出申請後,銀行會針對借款人條件及房屋殘值進行估價,來評估可貸額度及利率

Step4️⃣.簽約對保及設定抵押
房屋二胎貸款核准後,銀行與申貸人約定對保地點與時間,親自見面確認簽訂合約
並且到地政機關將不動產設定二順位抵押權給銀行

Step5️⃣.撥款
上述步驟都完成後,就會撥款到你指定的銀行帳戶

二胎房貸估價條件

銀行會依照房屋狀況、屋齡、坪數、房屋地區、不動產價格等,當作評估鑑價的依據

 

二胎房貸優缺點分析

房屋二胎對於急需要一筆周轉現金的人來說是相當適合的,
房屋二胎的利率雖然比一般房貸高,但卻低於信用貸款,利率及貸款額度都較具優勢,
名下有房的你,不防把房屋二胎當作利率較低的信用貸款,靈活運用可用資金

二胎房貸優缺點分析

二胎房貸優點

貸款額度高:最高可達500萬元,且不受負債比22倍的影響
貸款年限長:還款年限最長可達15年,每月還款金額較少,可以減輕還款的壓力
利率額度優於信貸:因為有房屋當擔保品,所以利率會比信貸還低
申辦速度快:撥款比一般房貸快,最快7天內即可取得資金(依資料是否齊全)
對信用條件要求較低:在有擔保品的情況下,銀行對申請人信用瑕疵的接受度比較高
過件率高:由於有房屋做為抵押品,過件率較高

二胎房貸缺點

沒有寬限期
不能以二胎房貸抵稅
利率高於一般房貸
較少銀行願意承做

⚠️房屋二胎是第二順位的房貸,對於銀行風險較大,因此平均利率比一般房貸還高
利率高又沒有寬限期的狀況下,等於你同時要繳兩筆房貸(一胎+二胎),
建議要申請房屋二胎時,一定要評估好自己的還款能力,才不會造成財務危機

 

二胎房貸利率是多少?二胎房貸額度、年限

二胎房貸利率高低取決於房子的價值,只要提供的房產在銀行貸款後還有較高的殘值,通常利率就會較低
但相對若房屋已經沒有殘值空間,那麼房屋二胎利率就會較高,因為風險較大

二胎房貸利率是多少?二胎房貸額度、年限

市面上可申請的二胎房貸(二順位房屋貸款)的銀行不是很多
目前只有9間銀行有承作,以下表格按照總費用年百分率低至高排序

🏠2020各家銀行二胎房貸利率比較表

銀行貸款額度貸款利率總費用年百分率
貸款年限手續費
兆豐銀行200萬2.5%起2.53%起10年3000元
凱基銀行50萬本利攤還型:2.13%~4.13%
額度型:3.13%~5.13%
本利攤還型:2.55%~4.56%
額度型:3.51%~5.53%
10年10000元
玉山銀行50萬2.5%~9.88%2.79%~10.20%15年貸款金額*1%
國泰銀行20萬~150萬2.5%~15%2.79%~15.35%10年貸款金額*1%
台新銀行300萬3.25%~18%3.55%~18.88%10年5000元~12000元
遠東銀行25萬3%起3.59%7年5000元
日盛銀行300萬3.33%起3.81%~4.23%10年8000~15000元
新光銀行500萬3.5%~7.5%3.92%~8.07%15年7000元起
永豐銀行50萬4.77%5.08%~5.51%7年5000元~12000元

▲以各家銀行公告內容方案為主,實際取得條件依個人有所不同

🔺目前房屋二胎貸款金額以新光銀行500萬最高,開辦手續費最低為兆豐銀行的3000元
還款年限以新光銀行、玉山銀行最長15年,而兆豐、凱基、玉山、國泰銀行二胎最低利率不到3%

二胎房貸最高可貸多少額度?

銀行二胎房貸最多貸500萬已是上限,不過可貸金額還是會根據房屋的殘值來估價,
房屋殘值越高,就能獲得越高的貸款金額。
二胎房貸的貸款上限額度取決於房屋價值(房屋地點、地區環境、房屋年齡等)、
貸款人的信用紀錄、工作穩定度、負債狀況、名下有無其他資產等資訊作為依據
一般而言,原始的一胎房貸借款與二胎房貸的借款,加起來最多不會超過房價的1-2倍

二胎房貸額度怎麼計算?

想用房屋向銀行申請二胎房貸的人,首先銀行會拿房屋進行房屋鑑價,
扣除一順位房屋貸款的餘額後,計算出房屋的「殘餘價值」
✦若鑑價金額乘上銀行房屋的貸款小於或等於一胎房貸剩餘欠款金額,就是無殘值
✦若殘餘價值大於一胎房貸剩餘金額,就是有殘值

二胎房貸分成有殘值二胎以及無殘值二胎
🏠有殘值二胎房貸:
有殘值二胎房貸利率平均為3%、利率最低,最長可分為15年期還款,月付金負擔較輕
貸款額度最高可申請到500萬,視屋況與借款人條件決定

🏠無殘值二胎房貸:
無殘值二胎房貸利率平均為5%~15%、利率最高,最長僅能分為7年還款,月付金負擔較重
貸款額度最高50萬,視屋況與借款人條件決定

例如:價值1000萬的房子,房貸800萬,銀行通常進行1000萬的設定,
本利還了一年之後到各銀行提出申請房屋二胎貸款,銀行會針對原本設定的1000萬額度,
給予15%~20%的「二胎房貸額度」,也就是大約150萬~200萬之間的額度。
二胎房貸額度公式:
申辦房屋
二胎的最高可貸金額為一胎房貸的20%
1000萬x15%=150萬
1000萬x20%=200萬

 

申請二胎房貸的管道

申請二胎房貸的管道主要分為銀行及民間機構兩種,差別在於申請的條件要求、貸款利率及貸款成數

民間二胎房貸🆚銀行二胎房貸

項目民間二胎房貸銀行二胎房貸
貸款利率月利率1%~3%(年利率12%~36%)年利率3%~10%
貸款成數根據房產價值評估,可貸金額無上限根據房屋殘值評估,最高500萬
貸款期限無綁約,隨時可還最長15年
還款方式每月繳息,自由還本本利攤還
申貸條件注重資產,較為寬鬆注重信用,較為嚴苛
撥款速度3天內7天內

🔺銀行二胎房貸是所有二胎管道中利率最低的,若是可以最好是找銀行辦理貸款

 

二胎房貸│房貸增貸│房貸轉貸及信貸該如何選擇?

在名下房產已經申請過貸款卻遇到資金週轉的問題,可以透過二胎房貸或是房貸增貸的方式解決資金需求
兩者都屬於房子抵押貸款,但利率、貸款額度及申請條件都不太相同,到底該如何挑選呢?

二胎房貸│房貸增貸│房貸轉貸及信貸該如何選擇?

房貸增貸

 

 

又稱房屋增貸

💬是指房貸戶已清償部分本金之後,再向原房貸銀行申請一筆貸款,
貸款額度大約是已經還給銀行的房貸本金,通常房屋增貸都可享有與原房貸的年限與利率。

房貸轉貸

 

 

又稱房屋轉貸

💬是指讓房貸搬家,透過更換新貸款銀行,降低利率、延長還款年限、增貸額度
等於要再跑一次跟當初買房子一樣的貸款申請流程,但還需多跑原貸款銀行清償、塗銷等流程。

以下分析不同貸款產品的比較差異,讓你輕鬆選擇適合自己的貸款

房貸增貸🆚房貸轉貸🆚二胎房貸🆚信用貸款比較

項目房貸增貸房貸轉貸二胎房貸信用貸款
貸款利率1.5%~2%1.5%~2%3%~10%5%~15%
貸款成數根據償還房貸本金評估根據各家銀行專案根據房屋殘值評估,最高500萬根據月薪22倍
貸款期限最長40年最長40年最長15年最長7年
優點•利率最低
•貸款年限長
•利率低
•貸款年限長
•核貸時間快
•成功率高
•信用條件要求較低
•核貸時間快
•無須擔保品
缺點•信用條件審核嚴格
•貸款額度低
•申請成功率低
•信用條件審核嚴格
•支付搬家成本
•審核時間長
•利率較一般房貸高
•無寬限期
•利率高
•信用要求高
•負債比22倍限制
撥款速度7天~14天7天~14天5~7天3~5天
適用對象信用良好、房屋可增貸轉貸成本划算、不急用錢信用瑕疵、急用錢信用良好、小額資金

▲透過上表的整理可以發現,每種貸款產品各有優缺點
適合申請的情況也不同,應該根據自身的條件去選擇合適的方案

有房申請貸款的排序

1.房貸增貸
房貸增貸利率通常與一胎差不多,若是已繳交房貸本金一段時間或是房屋有增值空間,建議優先選擇增貸

舉例:向銀行借了房貸800萬,已經還了400萬,若臨時需要400萬,
就可以向同一間銀行,直接用原本的利率增貸400萬

2.二胎房貸
原銀行無法再做增貸或是轉增金額需求不夠的人,則建議選擇申辦二胎

舉例:若需要金額是500萬,需求金額大於已償還金額,額度不足就可以申請二胎

3.信用貸款
是以個人信用作為無擔保品貸款,有負債比22倍的限制,所以利率是最高的

4.房貸轉貸
當原貸款銀行無法滿足你現階段的需求,例如利率、增貸額度、寬限期等等,此時就可以考慮轉貸
但轉貸需要考量層面較多,因牽涉到兩家銀行,申辦流程也較為複雜
轉貸需要考慮的成本如下:
・原銀行是否有綁約?需支付多少違約金?
・轉貸需支付地政設定規費、代書費、塗銷費
・新申貸銀行貸款手續費是多少?
・新申貸銀行是否有增貸空間?
・轉貸利率又是多少?
必須計算好這些林林總總貸款搬家的成本是多少,經試算後確實划算就可以轉貸

轉貸時,新銀行會重新針對房子鑑價,如果房子有增值,
通常可以順勢增貸,多借出一筆可運用的資金。

每個人的信用狀況以及償還能力不同,選擇的方案也不同
如向銀行辦理房屋增貸或房貸轉貸,銀行所要求的條件就較嚴謹,銀行也重視原房貸是否已清償部分本金
且房屋本身要有增值空間(有殘餘價值)才可增加貸款額度,順利過件

🔺需依自己條件而定,找出適合的方案
EX:工作收入穩定、信用狀況不錯、與銀行往來紀錄良好,就適合申請房貸轉貸或增貸
相反的,若是沒有固定的收入(例如業務、攤販、小吃店、個人工作室等),二胎房貸會是不錯的選擇。

 

二胎房貸常見問題Q&A

小資女為大家彙整二胎房貸常見問題,希望能幫助大家更了解二胎房貸喔!

二胎房貸常見問題Q&A

Q1:二胎房貸需要保人嗎?

申請辦理二胎房貸基本上是免保人的,只需要提供房屋的相關資料,
但如果借款人有信用不佳或無法提供足夠的財力證明等問題,銀行就可能會要求提供保人

Q2:月光族可以申請二胎房貸嗎?

月光族只要名下有房,有按時繳交房貸持續一年,且房屋尚有殘餘價值,
通常銀行過件機率都是蠻高的

Q3:請問信用卡有遲繳可以辦嗎?

可以的,只要房屋估價有空間都可以辦理

Q4:目前(曾經)有債務協商,請問可以申辦二胎房貸嗎?

每一個專案對債務協商客戶的承作條件不同,
以最低標準來說,債務協商只要正常繳款滿半年,即可申請二胎房貸

Q5:請問辦理二胎房貸利率多少?

銀行年利率大約在3%~10%,二胎房貸的利率依照:
1.專案2.房屋狀況3.信用狀況4.工作收入5.負債比等條件不同

Q6:30年以上的老房屋房屋二胎可以貸嗎?

每間的銀行的審核狀況不同,不過大多會查此房屋的現況,
若現況良好,房屋尚有殘餘價值,銀行或融資公司都是可以做房屋二胎的。

Q7:小套房可以申請房屋二胎嗎?

許多銀行都不喜歡做小坪數的房貸案件,甚至有些銀行限制只貸高於15坪的房屋,
原因是因為大多這種小坪數的套房不好脫手或拍賣。
但小套房的地段或區域若是符合銀行的優質地段,要辦理房屋二胎還是有機會的。

Q8:為什麼沒有薪資證明可以申請房屋二胎?

因為房屋二胎的核定基準是以房屋為主,
申辦房屋二胎業務就等同於拿名下的房屋向銀行或融資公司做第二順位的房屋抵押,
大多狀況會以房屋的現值狀況為主,屋主的信用狀況為輔。

Q9:房貸還沒繳完,可以申請房屋二胎嗎?

可以的,但前提是第一順位房貸在一年間都有良好的繳交紀錄,
只要有一年以上的良好繳交紀錄且屋主沒有嚴重的信用瑕疵,要辦理房屋二胎都是有機會的。

Q10:辦理二胎房貸多久可以撥款呢?

資料備齊進件,最快只要5~7個工作天就可以撥款
主要看各地區的地政機關,設定登記的辦理速度

 

二胎房貸好過嗎?二胎房貸容易核貸的技巧

二胎房貸利率和額度都比信用貸款好,且對信用條件的要求低、申辦快、容易過件的特性
但二胎房貸其實有很多隱藏的風險,在申請前一定要謹慎評估,才能避免自己的權益受損

我適合申請二胎房貸嗎?申請前先了解自身條件

在了解二胎房貸的風險及注意事項之前,先檢視自己是否適合申請二胎房貸,
主要可以透過以下2點來分析:
1.有沒有條件更好的貸款抵押品?
解決資金需求的方法很多,在申請之前先確認二胎房貸是不是最好的選項?
如果名下還有其他房屋、汽車等抵押品可以拿到更好的利率和額度,就不一定要選擇二胎房貸。
2.申請人的信用狀況
如果申請人信用有瑕疵,通常無法透過原銀行申請房屋增貸,因此須向其他銀行詢問二胎房貸的可能性

這裡小資女會建議你找銀行辦理二胎房貸,除了安全之外,借款利率也較為低唷

🏦銀行二胎房貸專案一覽表

項目銀行二胎房貸
申貸條件
✔年滿20歲✔有房子✔房貸繳滿1年
貸款利率年利率3%~10%
貸款額度根據房屋殘值評估,最高500萬
貸款期限最長15年
還款方式本利攤還
申辦費用
開辦費、地政規費、代書費
申辦時間7天內
需要文件✅身分證影本
✅財力證明
(薪資證明/扣繳憑單/薪轉存摺/在職證明/勞保證明)
✅戶籍謄本影本
✅土地與建物權狀影本
✅房貸最近一年繳款明細
適用對象✔信用瑕疵✔無薪轉證明✔急需現金✔信貸辦不過✔需要更多資金

二胎房貸該注意事項及如何選擇最划算?

二胎房貸該注意4大點及挑選技巧
二胎房貸該注意4大點及挑選技巧

1.慎選貸款機構

要選擇專業、合法的貸款機構之外,在簽訂合約時也要特別注意,
可能遇到地下錢莊或是不合法的公司、被強制收取不合理的利息,手續費等額外費用
甚至在你不知情下,將名下的不動產進行過戶、變賣,利用一些手段故意誣陷你違約,藉此收取違約金。

2.制定完整的還款計畫

在急需金錢週轉的情況下,取得足夠的資金固然重要,但同時也要注意自身的還款能力,
在申請貸款之前建議規劃好還款計畫,確保貸款的金額能夠準時繳納,避免再次落入資金缺乏的情況。

3.多方比較選擇最有利的方案

每家銀行的審核條件都不一樣,建議多方比較,你可能不知道,貸款利率些微的差距,卻有很大的差別!
例如:一樣是貸款100萬,10年期的二胎房貸,年利率為2.79%和3.51%
利息就差了4萬,所以仔細比較後真的比較划算,這就是為什麼事前諮詢很重要的原因。

4.仔細評估自身的財務狀況

仔細了解自己的收入條件、財務能力、信用分數及資金需求
如果對自己的財務狀況不夠了解,建議先免費諮詢專業理財顧問
能幫助您挑選最合適的貸款方案,避開隱藏的風險,輕鬆解決財務困境!

💬二胎房貸看似簡單,在實際卻有許多眉眉角角需要注意
如果胡亂送審不僅不易過件,反而會白白浪費聯徵次數
因此建議若對自身財務狀況較無信心,或是有信用不良的狀況
可透過專業貸款公司協助,能避免自身信用評分被扣分,還可以提高二胎房貸核貸機率喔!

房屋若需要二胎房貸,銀行審核重點為房屋殘值與個人信用狀況來進行評估
銀行對二胎房貸的業務較為保守,且風險較高,因此可能會遇到:
「明明我的房子就還有殘值,為什麼銀行就是不願意貸款給我?」

🔺建議可以尋求專業貸款顧問公司協助資金周轉
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✨總結

許多人臨時需要資金時,但是信用條件不好,名下也只有一棟房子
因求助無門,最後只好借高利貸,雖撥款快速,但利率通常高到難以負荷
千萬別因一時缺錢而找到錯的借款管道,你還有二胎房貸可以申辦!

看完這篇一定要知道的3件事

1、二胎房貸門檻低,只要有房幾乎都能申辦
銀行利率3%~10%,根據房屋殘值評估,最高還可貸款到500萬
年限最長可分15年還款,不受負債比22倍的限制

適合無法辦信貸、信用瑕疵、原銀行無增貸空間等情況辦理

2、有房申請貸款的排序依序為:
當你已繳房貸一段時間且信用良好,建議優先選擇房貸增貸
當原銀行無法增貸且信用有狀況時,則建議選擇辦理二胎房貸
信用好、小額資金可考慮申辦銀行信貸,最後再考慮房貸轉貸

3、二胎房貸申請雖然簡單,但還是有很多細節需要注意
申請前除了考慮貸款額度和利率之外,還要規劃好還款計畫
如果你不知道該如何規劃、評估的話
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