房貸利率最低多少?2023各銀行房貸利率試算ptt推薦比較表

買房動輒要花百萬、千萬，想必是我們人生中買過最貴的東西
好不容易存到頭期款，是成為有房族的第一步，接著需要向銀行申請房貸，
由於房貸金額高，就算利率只差1%，繳完房貸竟然要多付快200萬的利息(以1000萬房貸試算)，
因此房貸利率高低變得很重要！！將會影響未來20~30年每個月房貸繳的錢、利息支出
必須慎選好貸款並仔細規劃財務能力，才能確保有良好的生活品質
房貸利率怎麼算?首購族如何申辦優惠房貸8大攻略
【2023年最新】本篇帶你一次看懂申請銀行房貸前必知的重點：
房貸種類選哪種比較好?銀行房貸條件、房貸利率ptt.dcard推薦心得大公開！
教你7步驟如何申請房貸流程、辦理房貸費用、買房要準備多少頭期款
目前房貸利率最低銀行是哪一家?可以貸多少?免費房屋鑑價的方法
幾招避開房屋貸款陷阱以及怎麼申請銀行房貸最划算的技巧等等教戰守則
小資女通通幫你整理好，辦房貸懶人包看這一篇就搞定囉！
小提醒：由於文字彙整詳細，建議將本篇收藏慢慢詳讀，對申請房貸會有所幫助唷

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房貸是什麼?8種房貸種類介紹全解析

房貸種類多又複雜，究竟要怎麼辦才划算？又該選擇哪種房貸類型？
以下小資女帶你深入認識常見的8種房貸類型，讓你找出適合自己的房貸產品!

又稱浮動型房貸、階梯型房貸、一段式房貸

💬指數型房貸(ARMs)為最常見的房貸類型，區分為一段式利率與分段式利率，
以中華郵政或國內十大銀行「一年或二年定期儲蓄利率指數固定利率」的平均值，
作為調整房貸利率的基準，利率會跟隨央行升降息而變動，
其利率定價公開透明，因此可以獲得合理且貼近市場的房貸利率。

(承作銀行少)

💬依當初約定利率固定不變，不會隨著市場利率變動，一開始的利息通常較指數型房貸高，
但由於房貸多是超過20~30年的長期貸款，銀行通常不會提供這麼長的固定利率型房貸，
因此僅會在前幾年固定某一利率，期滿後則恢復成「指數型房貸」。

又稱回復型房貸、活用型房貸

💬一般房貸還款後本金不能再動用，而理財型房貸能將你已償還房貸本金，轉為循環動用額度，
資金可以隨借隨還，有動用才依照動用天數計息，不動用不計息，但利率會比一般房貸來得高。

又稱利率遞減型房貸

💬是指借款人每個月都有按時繳款，繳款狀況良好，就可以享有每年利率降低的優惠，
通常必須正常繳款2~3年之後，才能享有銀行主動降息的優惠，
但初期利率較高，目前大約在2.5%~3.5%，降低利率的次數則視各家銀行規定不同。

又稱免息型房貸、存貸整合型房貸

💬抵利型房貸就是結合存款與房貸的功能，讓存款利息可用來折抵房貸利息，
銀行會提供另一個活存帳戶與房貸帳戶相互連結，存款利率等於房貸利率，
藉此減少總利息的支出與加速還款時間，同時身邊又維持一筆存款可靈活運用，
不過要注意，抵利型房貸的利率，會比一般指數型房貸高0.4%~0.7%。

又稱保障型房貸

💬申請房貸時，同時向銀行辦理房貸壽險，結合保險與房貸的功能，
當申貸人意外身故或身障失去工作能力時，保險理賠金優先清償房貸，
避免因無法支付房貸，房子遭銀行查封或拍賣，一旦理賠金償還房貸後尚有餘額，
還可給付給受益人，讓家人更有保障。

又稱混合型房貸、組合型房貸

💬結合固定與機動利率，可自由搭配金額比重，
或是結合結合一般房貸與理財型房貸的產品，申貸者能將一部分的房貸(大多為2成)以一般房貸方式計息，
其他額度則以理財型房貸的利率計算方式，成為可循環使用的資金。

又稱自購住宅補貼貸款、青年安心成家購屋優惠貸款

💬政府提供優惠房貸的專案，像是「內政部自購住宅貸款利息補貼」超低利率1.062%，
「財政部青年安心成家購屋優惠貸款」最低利率1.565%，皆以中華郵政2年期定儲機動利率為基準，
各個方案都設立了不同的申請標準，需仔細評估自己的條件，確認是否符合申請的標準。

青安房貸撥貸者基準利率自111/3/23~115/7/31止：減息0.125%；另自112/8/1~115/7/31止：由內政部補貼利息0.25%

如果不清楚該選哪種房貸好，建議可以先評估自身的狀況，再尋找最合適的種類，你可參考下表：

目前房貸利率通常以浮動利率(機動計息)為主，
而浮動利率依照「利率結構」，可分為一段式利率與分段式利率，差別在於加碼利率的計算方式不同：

1.一段式利率
貸款期間的利率均用相同計算方式計息，通常搭配「指數型房貸」使用，
相較於二、三段式利率，前2年的利率雖然較高，但長期來看利息較優惠，適合還款能力佳的人。

2.二、三段式利率(分段式利率)
將還款期間分做二或三段，依照時間分段採取不同的利率計息，
如果是二段式，第一段通常為前2年，第二段為第3年起；
如果是三段式，第一段通常為前6個月，第二段為第7~24個月，第三段則為第3年起，
通常二、三段式的利率結構，前2年利率低於一段式利率，
但第3年起會支付較高的本息負擔，適合初期資金較不充裕或短期會再換屋者。

在尋找最低房貸利率前，我們先來了解房貸利率是怎麼算出來的?

案例說明：目前查詢郵局存款利率：中華郵政二年期定期儲金機動利率 = 1.595%
🔹某銀行提供房貸專案，以一段式利率計息：
「中華郵政二年期定期儲金機動利率固定加碼0.465%」
房貸利率=1.595%+0.465%=2.06%

🔹政府提供的青年安心成家購屋優惠貸款專案，以二段式利率計息：
「前2年按中華郵政二年期定期儲金機動利率加0.345%機動計息，
第3年起按中華郵政二年期定期儲金機動利率加0.645%機動計息」
房貸利率=前2年1.595%+0.345%=1.94%（補貼後1.565%），第3年起1.595%+0.645%=2.24%（補貼後1.865%）

指標利率隨大環境變動，加碼利率才是影響房貸利率關鍵
指標利率(或稱定儲利率指數)的高低，除了大環境經濟好壞，央行政策走向之外，
不會因個人條件而受影響，相對的，各銀行加碼利率多寡才是重點，
銀行會依個人條件，貸款申請人的職業別、收入、負債比率、聯徵紀錄、房屋擔保品的價值、
地段等因素而計算出來的附加利率，決算出核准房貸利率，
所以貸款人條件優劣，會左右加碼利率的高低。

依照自己的信用、年紀、職業、財力證明、房屋鑑價等等條件，即可得知大概申請到的房屋貸款利率合理範圍是多少，
但還是要比較哪家銀行給出的房貸利率最低，就算只差1%每個月就要多繳幾千元，超級有感的～～
下段馬上帶你一次比較2023年最新銀行房貸利率，輕鬆找到最合適自己的房貸方案！

目前房貸利率最低是多少?房貸成數、年限一次看

買房可以申請的房屋貸款主要有三種：一般房屋貸款、政府優惠房貸(內政部自購住宅貸款及青年安心成家購屋優惠貸款)
、限定族群優惠房貸(公教人員、醫師、薪轉銀行等方案)
2023目前哪一家房貸利率最低?以下提供全台33家最新銀行房貸利率比較表，讓你馬上一目了然

小密技：表格按照總費用年百分率低至高排序(只列出最低利率)，【點選銀行名稱】快速傳送到房貸專案頁面

總費用年百分率以貸款200萬還款期限20年為例
▲資料來源:僅供參考，實際方案內容以各銀行公告為主

最新房貸利率比較統整，你可參考以下網站：
🔵內政部不動產資訊平台
🔵591房屋交易網
🔵各壽險公司個人購屋貸款利率一覽表

你可以用591房貸計算器做簡單計算
以房貸800萬，貸款期限30年為條件做篩選，房貸利率分別以最低1.775%，最高2.5%試算如下表：

🔺同樣的條件，選「本金平均攤還」比「本息平均攤還」多省下10幾~30萬利息
雖然本金攤還的月付金較高，但之後會逐月遞減，還款越來越輕鬆
最低利率1.775%，月付28,678元，最高利率2.5%，月付31,610元
兩者每月還款金額就差快3,000元，繳完30年，就多繳了106萬，
而選擇本金攤還的話，月付金就差快5,000元，繳30年就多繳了87萬，
因此，在決定房貸方案前一定要慎選，可以幫你省下很多利息錢喔!!

以下是房貸30年，年利率2%，採本息平均攤還，每月還款金額試算：

買房自備款要準備多少錢?

買房的自備款建議準備3~4成會比較保險(新成屋或預售屋)，
而如果你要買的房子是中古屋、套房，或是豪宅，則建議自備款要準備4成~5成
除了房屋總價外，一些基本家具、家電費用也得算在預算當中
裝潢費至少抓30~100萬，另外用來支付契稅、印花稅、地政士代辦費等相關規費，
粗估約也要5~8萬元，甚至有些預售屋大樓管理費也要求溢繳6個月
還得考量銀行實際核貸的成數，自備款最好比預期多抓1成左右，
避免自備款不足而解約需支付違約金的窘境

延伸閱讀：小資族該如何存到第一桶金買房？

【小資族理財第一步】想變有錢人先學會記帳！教你4招如何控制花費輕鬆理財

【存錢方法】小資族收入少如何理財?靠這4步驟快速存到第一桶金100萬！

房貸可以貸多少?房貸成數最高銀行

目前銀行房貸成數依鑑價最高8.5成，一般通常是鑑價的7~8成
核貸額度依照房屋型態、房屋地段、房屋鑑價結果而有所不同
簡單來說就是房屋價值越高，房貸成數越高！

例如:你買1000萬的房子，銀行鑑價是900萬，
核貸8成=900萬x0.8=720萬，核貸7.5成=900萬x0.75=675萬，所以你需準備280萬或325萬的自備款

較難申辦房貸的房子類型：
店面、套房、40年以上老屋、夾層屋、工業住宅等，通常核貸成數不易達到7成
以套房來說，若坪數小於15坪，部分銀行會直接拒貸，就算有銀行願意承作，核貸成數通常僅有5～6成
40年以上老屋則要看土地價值高低，若位於精華地段，仍可以貸到7成左右，反之則大多低於7成
至於夾層屋和工業住宅，因可能涉及違法、違規，貸款條件通常也不佳。

▲僅供參考，實際核貸成數以銀行為主

▲註：1.購置住宅貸款係指購屋貸款及購置高價住宅貸款
2.高價住宅認定標準：臺北市7000萬元以上、新北市6000萬元以上、其他地區4000萬元以上
3.餘屋貸款係指建築業者以新建餘屋住宅(含基地)為擔保所辦理之抵押貸款
4.特定地區第2戶：台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣及新竹市7個縣市

容易取得較高房貸成數的房子：
•轉手性強的地區，如公園住宅、學區附近、捷運站等
•地點較佳的，如市區精華路段、交通機能方便、商圈附近
•抗跌性強的地區
•格局佳的房屋
•增值能力高的房屋
通常房屋在六都之內，銀行可以貸款成數會比較高，
但若房屋地點在偏鄉或是附近有嫌惡設施，銀行可能貸款意願與成數就會降低很多
👎註:銀行眼中的嫌惡設施：
臨近廟宇、靈骨塔、墓地、高壓電塔、正對高架道路、路沖、陽光屋、無尾（死）巷、近聲色場所等等
如果想要知道自己房屋的所在地區可貸多少成數？可以買多少錢的房子？
➡️建議可以透過國泰世華銀行房貸成數及可負擔房價試算

影響房貸成數的6點原因：1.地段：若房屋位於蛋黃區、捷運站附近，鑑價和貸款成數通常較高，
反之若位於蛋白區(一般區域)，甚至是餘屋賣壓沉重的重劃區，鑑價和貸款成數就會相對較低
2.市價：銀行會查閱實價登錄，或是請房仲提供成交資訊，當作鑑價的參考，
但為了降低放款風險，通常會將市價打個折(銀行估算的價格通常偏向保守)
3.屋齡：按照法規，建築物有所謂的「耐用年數」，當屋齡越高、耐用年數越短，
房屋的殘值就越低，鑑價和貸款成數也會因此較低
「貸款年限+屋齡不得超過50年」，假如超過50年，銀行端可能就會不承做或是只核貸5成以下
🔺若你要買的是中古屋，想避免銀行拒貸或貸款成數低的狀況，
建議最好還是挑選屋齡10年左右的房子，這樣就算以30年房貸來加總，
也不會超過50年的上限，容易跟銀行爭取較高成數。
4.屋況：室內格局、採光通風、屋況瑕疵……等，也會影響銀行對價格的判斷，甚至銀行不承作
5.房屋坪數：坪數大小會影響貸款成數，房屋坪數越大、房屋價值越高，
如果你想要買小套房，那麼權狀坪數也盡量18-20坪以上，貸款成數會比較高
6.借款人條件：這是銀行決定貸款成數時最重要的一個因素，若借款人任職大企業，
有穩定薪資收入，且沒有信用瑕疵，即使房屋條件不佳，也有機會貸到鑑價的8成以上

房屋鑑價超級無敵重要，會影響你貸款實際核貸的金額，
以及知道你買到的房子是買貴還是便宜，自己究竟買不買得起
也可以避免自備款不夠而必須四處籌錢的窘境……

如果你買房的價格比銀行估價還低，恭喜你！你有可能買到相對便宜的價格

以下介紹5種好用的房價估價工具，讓你立即查詢目前的房價行情!(趕快筆記收藏起來吧)

1.政府的實價登錄
實價登錄平台是估價時主要參考來源，讓所有人都可以快速地查到市場成交價格
內政部不動產交易實價登錄網

2.房仲網頁查詢
除了政府的實價登錄網站，也有許多房仲提供房屋成交價格資訊的查詢
🔵信義房屋
🔵永慶房屋

3.房地產相關平台
還有很多網路上的相關平台，提供了比較好的實價登錄搜尋介面，讓我們查詢房價更方便
🔵591房屋交易
🔵樂居網
🔵好房網
🔵樂屋網
🔵比房網

4.銀行網頁試算
銀行的網站上也提供了銀行鑑價與市場成交價的比對服務
富邦銀行房貸神算網

5.銀行委託鑑價
是指委託專業的「鑑價師」到現場對建物進行勘查與拍照，鑑定後的價格將會是影響貸款的主要指標，
需要支付鑑價費用與較為耗時，不過是所有鑑價工具最為準確的一種方式!
各家銀行的鑑價標準不一，落差頗大，若想要確認自己可貸金額，
建議多找幾間銀行(至少3家)來鑑價，會比較準確
🔺建議房屋估價找民營銀行，因為民營銀行鑑價通常會比公營銀行來得高

假設買房子成交價1000萬，銀行鑑價約700~800萬，貸款8成，實際核貸金額約560萬~640萬
🔺你可以多多善用房貸估價工具，互相搭配使用並交叉比對
得到幾個金額後互相平均，就能了解自己的房屋價值囉！
銀行的房貸成數核定，是由「實際成交價」與「銀行鑑價結果」取其低者

申請房貸需要什麼條件?

要申請房貸很簡單，基本上只要你年滿18歲且名下有房產就可以辦房貸了！

房屋貸款申請條件
✅年齡18歲~65歲
✅必須有房屋
✅有穩定收入

貸款資格視各銀行房貸專案要求條件不同，若是申請公教人員房貸，以臺灣銀行「築巢優利貸」為例，
👩‍🏫須符合下列對象其中之一：
1.政務人員：
含特任、特派人員及其相當職務人員、各部會政務次長
及其相當職務人員暨比照簡任第十二職等以上職務之人員
2.各機關公務人員、雇員及技工、工友
3.各級公立學校教職員
4.公營事業機構員工：臺鐵、台電、中油、臺灣菸酒、中華郵政、台灣自來水公司、臺灣銀行、
臺灣金控、臺銀人壽保險、臺銀綜合證券、台灣糖業、中國輸出入銀行、財政部印刷廠、臺灣土地銀行、
土銀保險經紀人股份有限公司、中央存保、臺灣港務股份有限公司、
桃園國際機場股份有限公司等國營事業機構及臺北捷運公司等直轄市、縣市公營事業機構等

⭐銀行審核房貸條件必看的5大重點

申請房貸時銀行會依據申貸人年紀、信用狀況、收入與財力、房屋價值來核定
只要搞懂銀行想要什麼條件，你就可以很輕鬆地辦理房貸成功喔!

1.信用狀況：
房屋貸款屬於有擔保品貸款，但信用評分高低會影響利率與額度及過件率
信用條件不佳可能就沒辦法爭取到好的房屋貸款條件，銀行評估個人條件有以下幾點

• 貸款是否有遲繳紀錄
• 信用卡是否正常繳款、是否有動用循環利息、預借現金
  
• 銀行貸款是否有協商問題(債務協商清償需滿1年)
• 聯徵次數是否過多(3個月內不可超過3次)
• 是否有信用瑕疵或信用不良的問題
• 負債是否過高(月負債比需低於70%以下)
• 年收入是否太低、工作年資是否太短

延伸閱讀：

銀行房貸辦不過?善用9大條件提高房貸過件機率大公開！

2.財力證明：
提供明確的財力證明非常重要，證實自己擁有足夠的還款能力
財力證明分為「收入型」與「資產型」，可以提供越多越好：
收入證明(最重要)➔扣繳憑單/報稅證明、近3個月薪轉紀錄/薪資單、在職證明、勞健保明細等
資產證明(加分用)➔存款、定存單、不動產權狀（房屋、土地）、汽機車、基金、持有股票、儲蓄險等

3.職業類別：
本身從事銀行眼中的優良職業，如：前500大公司、金融業、醫療業或是軍公教
對於銀行而言，都是收入相對穩定的單位，提升貸款核准的意願

4.申貸人年齡：
若申貸人年紀較大，可能使銀行因考量還款年限而不予核貸
申辦房屋貸款要注意「年齡加計借款期間不得超過75歲」

5.房屋價值評估：
房屋鑑價結果是影響房貸成數的主要指標，房屋位居路段、住宅類型、屋齡及屋況都會影響房貸條件
銀行評估房價有以下幾點：

• 屋齡年限：屋齡越高，可貸金額愈少，超過20年以上中古屋較難貸到理想的額度或難以過件
• 房屋型態：透天、公寓、套房、電梯大樓、持分房屋、土地產權不完整、無房屋保存登記、
  是否是海砂屋、輻射屋、斷層帶房屋、凶宅等都會影響房屋貸款的條件及銀行放款意願
• 地段位置：空屋率過高、嫌惡設施過多（如高架道路橋樑、加油站等），會影響房屋貸款過件率
• 坪數大小：坪數是否低於15坪（如：套房）
• 生活機能：是否靠近學區、交通是否便利，都是銀行核貸的因素

買房看過來！教你怎麼申請房貸完整流程

申請房貸較一般貸款繁瑣，還需經過房屋鑑價及設定抵押權，
從提供相關資料給銀行，到銀行撥款，大約得花一週~二週的時間
(建議要使用資金的前二周，甚至更早就開始著手準備申請囉!!)
只要你造著底下房貸申請流程7大步驟，就能馬上搞懂了！

STEP 1：挑選方案

由於房屋貸款需經過較複雜的房屋鑑價與條件審核，以及資料是否準備齊全，
都會影響房貸的過件率，如對於貸款方面較不熟悉，或是沒有時間篩選比較，
建議可以1對1免費諮詢專業貸款顧問，協助找尋最適合自己的房屋貸款方案！
🔺貸款專員會依照你的個人信用條件與房子的資訊，來媒合適合的貸款專案
透過貸款公司協助辦理，就能避免自己隨意送件卻遭婉拒退件的困境

STEP 2：送出申請

決定好要辦理哪一間銀行與方案後，下一步就是向銀行正式提出房貸申請啦！
申請人須備齊雙證件及房產等資料，填寫貸款申請書並向貸款機構提出申請
⚠️當正式提出申請後，就會被調閱聯徵紀錄，千萬不要到處申請，需注意不能超過3次，否則無法辦理
聯徵查詢次數過多會「影響信用分數以及降低申貸過件率」

STEP 3：房屋估價

接著銀行會對借款人及房屋價值做評估：
▪不動產估價：房貸成數與額度會依照房屋座落地點與附近設施而有所不同，
銀行將根據房屋所在地區、房屋型態、生活機能、屋齡、屋況、坪數及用途等因素綜合評估房屋的價值，
即所謂的鑑估金額，再依鑑估金額一定成數核予可貸金額，目前最高可貸金額為鑑估金額的85%
▪聯徵調查：銀行會到聯徵中心調閱借款人的信用評分與紀錄

STEP 4：銀行審核

進入到審核環節，銀行會根據借款人的信用狀況、還款來源、負債比、房屋價值等評估是否核貸，
並決定房貸成數、金額、利率、年限(20年或30年)、寬限期(2年~5年)
⚠️貸款人或保證人的收入、財力證明、還款能力及信用狀況是影響房貸利率高低及是否核貸的主要參考，
銀行非常重視風險管理，怕借款人不還錢，借錢給你，對銀行風險愈低，自然能給出較低的利率

STEP 5：簽約對保

房貸核准後，申貸人與銀行約定對保地點與時間，親自見面簽訂貸款契約，
(借款人務必要和銀行再次確認清楚貸款條件、提前清償是否有違約金等規定)
完成對保後，銀行專員會幫借款人開立帳戶，作為日後撥款與繳款的帳戶

STEP 6：設定抵押

對保後房屋要做抵押權設定，設定金額為貸款金額的1.2倍，(例如:核貸1000萬，銀行會設定1200萬)
抵押權設定需要到「地政事務所」辦理(可委託代書辦理)，並依據設定金額繳交規費

STEP 7：完成撥款

抵押權設定完成後即可撥款並準備交屋啦!在撥款當天銀行會以電話告知確認撥款事宜
撥款前，銀行會要求借款人確認不動產是否已投保住宅火險和地震險，保費由借款人支出
(住宅火險和地震險是強制性投保，沒有投保銀行是不會撥款的)

申請房貸需要準備哪些資料?

✅雙證件影本：身分證、健保卡或駕照
✅印章
✅財力證明：近1年扣繳憑單/報稅證明、近3個月薪轉存摺/薪資單、在職證明等
✅土地及建物所有權狀影本
✅房地產買賣契約書影本
若提供保證人：需另提供保證人的身分證、印章、個人收入證明

對保時需要攜帶的資料
✔借款人和保證人的身分證正本、第2證件(駕照或健保卡)及印章

房子設定抵押權所需文件
•登記申請書
•抵押權設定契約書
•申請人身分證明文件（身分證影本或戶口名簿影本)
•土地、建物所有權狀或他項權利證明書
•義務人印鑑證明（義務人未能親自到場核對身分時檢附)

房貸審核時間要多久?哪時撥款?
房貸申辦到撥款通常需要7~15個工作天，每一階段所需要的作業時間皆不相同
•申請房貸：1~2天
•照會徵信：1天（通常為當天或隔天進行）
送出申請後，銀行可能會先電話照會一次，確認是否由本人送件並核對申請資料
•估價審核：2~4天
時間長短取決於是交由人工還是系統，如果申貸人的資料較特殊也可能會較久
•核貸結果通知與申覆：1~5天（如有需要才進行）
如果覺得條件不滿意，可進行申覆，但這個過程會進入銀行的人工審核流程，結果較難預料
•簽約對保：1~2天
•設定抵押：1~2天（通常為對保當天或隔天進行）
•撥款資金：1天（通常當天或隔天進行）

為什麼房屋貸款需要設定貸款金額的1.2倍?

多設定二成是因為擔心未來若借款人無法正常繳款時，有衍生的違約罰款、違約利息
及向法院聲請強制執行等費用..等等產生，若債權銀行要拿回本金，必須經過拍賣程序，
這期間所衍生的利息違約金費用就會從這二成中去計算，
優先受償金額不能超過設定金額，依實際金額計算。

辦理房貸有哪些費用?8種相關費用報你知

買房不只要注意房貸利率、成數、年限，還有相關費用也必須一併計算，
建議先了解辦理房貸所需的費用有哪些，千萬不能忽略各項費用可能帶來的隱藏成本！

辦理房貸費用主要有4大項：
•銀行開辦費(信用查詢費、徵信費、帳管費、手續費、鑑價費等)
•代書費(若無委託則不用，通常會請代書代辦)
•地政規費(抵押權設定費)
•住宅保險費(火險與地震險)
總費用約1萬5~2萬5千元左右，依貸款金額、銀行不同、個人狀況而異

以下為房貸完整費用列表，供大家參考：

▲房貸費用以貸款設定600萬、有委託代書，不含代償手續費做計算，實際申貸費用依各銀行規定，個人狀況有所不同

房貸還款方式選哪種比較好?

房貸還款方式有本息平均攤還、本金平均攤還、雙週繳，
這三種不同的還款方式會影響到你每個月需要繳的錢，如不特別注意，還可能多虧了利息錢！
因此一定要算清楚，並選擇對自己最適合有利的還款方式

又稱等額本息還款（等額法）

💬為目前最常見的房貸還款方式，將本息相加平均到每一期償還，每月還款金額固定，
還款比例是前期利息多，本金少，後期則為利息少、本金多，
能控制每個月的支出，還款壓力較低，但總支出利息較高

又稱等額本金還款（遞減法）

💬就是本金平均攤還再加計利息，每月還款金額皆不同，
隨著所償還本金愈來愈多，應繳利息會逐月減少，月繳金額也逐漸遞減
可說是先苦後甘的房貸還款方式，總支出利息較低

又稱雙週還款

💬是一種房貸的加速還款方式，就是將每個月的還款金額分成一半，每兩週繳一次，
一年有12個月(52週)，房貸雙週繳共繳納26週(13個月)，
每年會比按月繳多繳了1個月的房貸，因此雙週繳會比按月繳來的快還款
如果月繳20年的房貸，使用雙週繳約18.2年就能繳清了，達到省息的效果

房貸一繳可能就是20~40年且成為每個月的固定支出，那要選擇哪種還款方式才適合自己呢?

🔺小提醒：如果要選擇本金平均攤還、雙週繳的還款方式，
一定要先和銀行端問清楚，還是有銀行只提供「本息平均攤還」
無論選擇哪一種還款方式，最重要的是計算好每月能負擔的金額

以房貸1000萬，年利率1.5%，30年來比較這兩者的差異：

🔺相同條件下，房貸選「本金平均攤還」比「本息平均攤還」多省下30萬利息！

一般房貸該如何還，也可以達到類似「雙週繳」又提前清償的效果呢?
只要透過下面這幾種方法，儘管是按月繳房貸，你同樣可以省息哦！

<要訣1.> 縮短貸款年限：
直接將20年的房貸調整為18年，就可以達到省息效果
<要訣2.> 提高每月還款金額：
跟銀行申請比現在月付金高的「定額還款」月付金，只要你每月還款金額越高，自然能更快還完貸款
<要訣3.> 不定期利用現金大額還款：
例如每年年終、年節獎金提撥部分直接大額提前還款，這樣也能更快償還房貸，
但要記得依契約是否提前還款會有違約金的問題

房貸提前還款違約金要付多少?
貸款人如在綁約期內，提前清償部分或全部的借款金額，
會被銀行加收違約金，大多約定2~3年內不得提前清償本金，
選擇房貸時一定要特別詢問違約金的計算方式，因為各家銀行的收取皆有一些差異，
最常見是依提前清償金額的比例計算，約加收清償金額的0.5%~1%計收違約金

房貸寬限期最長幾年?
在房貸期間可申請寬限期，期內只繳息、不還本，也就是「還息不還本」
還款壓力比較輕，但寬限期滿須連本帶利攤還給銀行，每月還款負擔將大增
目前銀行房貸方案的寬限期通常是在2年到3年，最長可以展延5年
若想使用寬限期，應考量期滿後的還款能力比較保險。

以房貸800萬，還款20年，利率2%，寬限期3年為例：

🔺從上表比較可以發現，使用寬限期雖然讓短期負擔較少，但長期負擔卻加重
本表以本息平均攤還試算，原本每個月要繳40,471元，
若使用3年寬限期，每個月只要繳1萬多元，大幅節省27,138元，
但從第4年起，變成每個月繳46,292元，比沒使用寬限期多繳5,821元、多繳21萬的利息！

辦房貸需要保證人嗎?提供房貸保證人的優勢

申請房貸時，只要本身的收入夠多、買到的房子地段也還不錯，自己又沒有信用瑕疵
通常申請到7成房貸都不是問題，但如果還是擔心房貸成數不足、條件不優
可以自行決定要不要向銀行提供「房貸保證人」

什麼情況辦房貸需要保證人？
💔房貸申請人年齡較高
由於房貸需要長期還款，如果房貸申請人年齡較高，使可工作年限短於借款期限的話，
銀行就會認為有無法正常還款的風險，因而不讓房貸申請通過
假設申貸人年齡已超過50歲，就可以透過提供保人，提升銀行核貸意願
💔有信用不良的紀錄
過去有貸款、信用卡遲繳紀錄、負債比過高等信用不良紀錄的房貸申請人，
因為聯徵分數偏低，不僅容易被婉拒，即使過件也會貸到較高利率
這時候就需要額外提出房貸保證人，才可以讓房貸申請比較容易通過
💔無法提供財力證明
如果工作是自由業、自營商、攤販等，工作領現金或無法向銀行提供目前有穩定收入的證明
會讓銀行疑慮房貸申請人的還款能力，因此很難有理想的貸款條件
💔房屋非本人持有
房屋非房貸申請人持有，銀行會擔心後續產生爭議而降低核貸意願，
若能請屋主本人擔任房屋貸款保證人，較有機會貸款成功
就算自身狀況沒有包含在上述所提到的4種情況，還是可以主動向銀行提供房貸保證人
有助於提高房貸成數、過件率或取得更低利率，爭取到更好的房貸條件

辦房貸提供保證人有什麼好處？
💖強化信用、提升房貸過件率
若主動提供保證人，銀行就會將貸款人的還款能力和保證人的還款能力合計在一起計算，
若本身信用不佳，提供保人能提高過件率；若本身信用正常，則有機會透過保人降低房貸利率
💖提高房貸成數
首購族、年薪不高或是自備款有限的申貸人，只要善用保人，便有機會獲得較高房貸成數，
建議雙薪夫妻或有收入較高的親人，可以考慮運用此方法

申辦銀行房貸流程是否過件/利率高低/額度多少，主要會受個人信貸條件的影響，
如果你在職只有3個月，跟在職半年/1年，就會影響銀行房貸是否過件及額度利率高低的核貸結果，
再加上信用評分、職業收入、財力證明、負債情況、房屋鑑價…等等因素，都會影響房貸成數/利率，
下面這段將會跟你分享：提高銀行房貸過件率的妙招，讓你就算房貸條件不佳也能輕鬆過件喔！

房貸銀行ptt.dcard推薦如何容易談到房貸優惠利率的訣竅

申請房貸的眉角非常多，不僅要選擇最低房貸利率、還須注意貸款年限、可貸成數、
有無寬限期、手續費等條件，綜合考量才是關鍵，房貸到底該怎麼挑最划算？

▲視個人條件、狀況有所不同，以實際申貸方案為主

<要點1.> 房貸利率要看「總費用年百分率」
總費用年百分率是指計算申辦房貸的開辦費、徵信費、帳戶管理費
及利息支出等所有費用之後，所算出來的「真實」貸款年利率
這些費用都應該列入房屋貸款的支出成本裡，不能只看房貸利率而已

要注意房貸利率是否分段，有沒有寬限期與相關費用，算出總費用年百分率是多少，
自然就能知道找哪一家銀行申辦房貸最省錢！

<要點2.> 貸款年限的選擇
目前銀行房貸年限以20~30年為主，有少數銀行提供40年房貸，
貸款時間愈短，每月還款金額愈高，但總利息支出愈低，強迫儲蓄效果好
貸款時間愈長，每月還款金額愈低，但總利息支出愈高，資金運用較靈活
建議選擇還款年限時，依「個人還款能力」、「投資能力」評估，
若不會投資，收入高，可以選擇較短年限的貸款，穩穩還
若會投資，中途可能會換屋、出售舊屋，或月收入不高，則可以選擇較長年限的貸款，
換取更高報酬，再利用提早還款的方式來節省利息，並非一定要繳到30~40年

<要點3.> 計算好每月能負擔的房貸金額
先問自己每個月繳得起多少房貸?我能買多少錢的房子?

例：家庭總收入10萬，貸款840萬，每月房貸還款額約2萬9
則可以考慮買1200萬的房子，3成的自備款準備360萬
若想輕鬆過生活，每月房貸還款額可以抓每月薪水3成，
但千萬不要因此購買高總價或超過自己還款能力的的房子，預算最好別抓太緊
還需考量各種風險:投資失利、暫時失業、收入銳減、開銷變大而可能繳不出房貸

<要點4.> 須留意綁約年限及違約金
申辦房貸時，必須留意「提前部分還款」或「提前清償」，是否要負擔違約金？如何計算？
貸款期間可能會有突發狀況(工作升遷、領業績獎金、更好方案等)，導致需要轉貸或提早清償
建議盡量去爭取較短的綁約期及較低的違約金，否則將會是一筆負擔

<要點5.> 買房簽約時可加註解約條款
如果擔心核貸成數不如預期，簽約之前可先請房仲的特約代書協助估價，
並在合約上加註解約條款：約定「若銀行核貸款項不足，得以無條件解約」
如此便能保障萬一自備款不足時，被沒收訂金，來確保自身權益

<要訣1.> 善用政府1000萬優惠房貸
對於首購的購屋族，政府有提供「青年安心成家購屋優惠貸款」
以及可以搭配「內政部自購住宅貸款」，有機會比自己申請到的房貸利率還低

<要訣2.> 向經常往來的銀行申請房貸
與銀行長期有正常的往來記錄，也有助於爭取更好的條件
例如：是這家銀行長期的活存客戶，在銀行內的活存存款長期在50萬以上
信用卡總是按時繳款，沒有動用到循環信用、有長期的投資、有固定的薪轉紀錄
這些條件，都能證明您的財務狀況穩定，對於銀行的評分會有加分作用

<要訣3.> 出示良好財力、工作證明
房貸利率怎麼談有個非常重要的關鍵，就是在與銀行談利率之前，
一定要先準備好個人財力證明，像是薪資轉帳、勞保、扣繳憑單等，
或如果工作為百大企業、上市櫃公司，以及職業是軍公教，律師、醫師、工程師、會計師等專業人士，
利率通常會在一定水準之下，大部分銀行會量身訂做優惠方案
倘若不具上述資格，也不要氣餒，只要現職工作時間長，顯示工作穩定度高，
還款能力佳，還是有機會貸到低利方案

<要訣4.> 加買房貸壽險貸款條件較優惠
申請房貸同時辦房貸壽險，能取得更優惠的貸款條件，像是增加貸款成數、更低利率、提高核貸率等
對銀行來說，可以將風險轉嫁給保險公司，確保能將借出去的錢拿得回來，
還讓銀行賺一筆佣金，因此願意給予較好的貸款條件

<要訣5.> 自備款不夠如何拉高房貸成數
如果還差0.5~1成的自備款，可考慮下列的方法：
•增加其他收入證明、保人、抵押品增貸(父母的房子)
•購買房貸壽險
•辦理信用貸款
•辦理裝潢貸款

<要訣6.> 主動提供信用好的保人
可以自己主動提供信用良好、無瑕疵紀錄、工作收入穩定的保人
(保人必須為二等親以內，父母、配偶都可以作為保人)
銀行就會將貸款人的還款能力和保證人的還款能力合計在一起計算
有助於提高房貸成數、過件率或取得更低利率，爭取到更好的房貸條件

<要訣7.> 多看多比較省更多
檢視自身條件有無符合銀行的優惠方案，例如公教優惠貸款、或是薪轉銀行的優惠方案
利率差0.1%就可以讓你多付12萬元利息，所以慎選房貸銀行很重要！

<要訣8.> 仔細評估挑選適合自身的房貸專案
選擇最低利率的房貸產品不見得是最正確的選擇，考量其他面向也相當重要
額度夠不夠、還款年限長短，手續費多少及自身的負擔能力等
而房貸又有各種不同類型的方案，種類繁多複雜
必須仔細了解自己的收入條件、財務能力、信用評分及資金需求
如果對自己的財務狀況不夠了解，建議先24小時免費諮詢專業理財顧問
能幫助您挑選最合適的貸款方案，避開隱藏的風險，輕鬆解決財務困境!

申辦房貸時，銀行審核重點為房屋價值與個人信用狀況來進行評估，
由以中古屋對於銀行來說風險較高，貸款公司因為時常經手房屋貸款案件，對於房屋估價有相當的了解，
透過顧問協助進行完整的理財規劃，有機會得到更好條件

🔺建議可以尋求專業貸款顧問公司協助申請房貸，
貸款顧問會針對你的條件來篩選最適合的銀行辦理，大大提升過件機率！

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✨總結

辦理房屋貸款時，務必養成「多看、多問、多學」的習慣，
多去比較，多點小心謹慎，才不會不小心吃了虧
最後恭喜你買房了！祝福你住到好房子生活愉快哦

看完這篇一定要知道的4件事

1、申辦房貸必須注意年齡的限制，年齡+貸款年限75年內，屋齡+貸款年限50年內
銀行會依據申貸人年紀、信用狀況、收入與財力、房屋價值來核定貸款條件
當你信用狀況良好，有穩定收入，且房屋價值越高，則房貸成數越高與房貸利率越低

2、目前銀行房貸利率約1.775%~2.09%，貸款額度約是鑑價的7~8成
房貸核貸成數是以「銀行鑑價」來計算，而非成交價
銀行鑑價通常低於市價，鑑價是成交價的7~8成
【房子成交價≠房屋鑑價≠房貸實際核貸金額】
貸款年限以20~30年為主，可申請寬限期2~3年(最長5年)

3、買房建議符合「33原則」：手頭上一定要有足夠的自備款(至少3成)
計算好每月能負擔的房貸，不要超過（家庭）收入的1/3
並保持優良信用紀錄，與銀行維持良好往來，方能有機會爭取到較高的貸款條件

4、房屋貸款申請看似簡單，不過仍有很多細節需要注意
申請前除了考量貸款額度和利率之外，還要規劃好還款計畫
如果你不知道該如何規劃、評估的話
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閱讀更多：信用貸款辦哪家好?2023各大銀行信貸利率比較推薦最低利率銀行是這家！

以下文章能幫助您了解更多貸款的資訊
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